政策解讀：點擊進(jìn)入

　　為規(guī)范和指導(dǎo)我鎮(zhèn)城市更新單元實施單一主體掛牌招商工作，理順城市更新單元的前期單元劃定、土地整備及招標(biāo)的相關(guān)工作流程，同時切實在城市更新過程中貫徹落實國家、省、市關(guān)于農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理的規(guī)章制度，保障我鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的合法權(quán)益，促使農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)保值增值，根據(jù)《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見〉的通知》（東府〔2018〕102號）、《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)〈東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理實施辦法〉的通知》（東府〔2018〕40號）等文件精神，結(jié)合我鎮(zhèn)實際，制定本指引。

第一章　建立前期服務(wù)商制度

　　第一條 本指引適用于我鎮(zhèn)范圍內(nèi)需通過招引前期服務(wù)商開展前期工作的單一主體掛牌招商的政府統(tǒng)籌的鎮(zhèn)村合作以及集體經(jīng)濟(jì)組織自行招引的城市更新項目（以下簡稱“項目”）。

　　第二條 前期服務(wù)商的職責(zé)是在供地之前（完成新的規(guī)劃條件），完成更新單元內(nèi)的前期工作包括：

　　（一）編報更新單元劃定方案；

　　（二）核查和確認(rèn)不動產(chǎn)權(quán)益；

　　（三）征詢不動產(chǎn)權(quán)益人意愿；

　?。?/a>四）擬定拆遷補償方案；

　?。?/a>五）確定政府（集體）綜合收益；

　?。?/a>六）編報掛牌招商方案等。

　　第三條 由規(guī)劃所（城市更新中心、不動產(chǎn)登記中心）會同農(nóng)林水務(wù)局、招投標(biāo)服務(wù)所、自然資源分局、財政分局、土地統(tǒng)籌開發(fā)辦、司法分局等部門（單位）開展前期服務(wù)商的招引工作，負(fù)責(zé)制定前期服務(wù)商的初步招引方案和確定工作內(nèi)容，并通過公開采購（政府統(tǒng)籌項目）或者政府授權(quán)集體經(jīng)濟(jì)組織（僅限集體用地為主導(dǎo)的更新單元）公開招引前期服務(wù)商。

　　第四條 開展前期工作所需墊付的費用（含政府統(tǒng)籌的鎮(zhèn)村合作項目以及集體經(jīng)濟(jì)組織自行招引的項目）:

　?。?/a>一）土地權(quán)屬調(diào)查費用（含土地權(quán)屬調(diào)查、房屋測繪等），所產(chǎn)生的費用由規(guī)劃所（城市更新中心、不動產(chǎn)登記中心）、自然資源分局、農(nóng)林水務(wù)局、財政分局核準(zhǔn)。

　?。?/a>二）規(guī)劃研究費用（包括改造片區(qū)概念規(guī)劃、更新單元劃定與研究成果等），所產(chǎn)生的費用由規(guī)劃所（城市更新中心、不動產(chǎn)登記中心）、自然資源分局、農(nóng)林水務(wù)局、財政分局核準(zhǔn)。

　?。?/a>三）評估費用（主要為政府及村集體收益評估、項目投資與風(fēng)險評估等），所產(chǎn)生的費用由規(guī)劃所（城市更新中心、不動產(chǎn)登記中心）、自然資源分局、農(nóng)林水務(wù)局、財政分局核準(zhǔn)。

　?。?/a>四）政府統(tǒng)籌的項目，由屬地村向鎮(zhèn)政府提出申請，以政府采購方式確定前期服務(wù)商。上述三項前期工作以每項的單價為單位，由招投標(biāo)服務(wù)所實施公開采購，所產(chǎn)生的費用由前期服務(wù)商墊付并作技術(shù)跟進(jìn)。

　?。?/a>五）集體經(jīng)濟(jì)組織自行招引的項目，經(jīng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)后，上述三項前期工作以每項的單價為單位，通過鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺確定專業(yè)技術(shù)隊伍，所產(chǎn)生的費用由前期服務(wù)商墊付并作技術(shù)跟進(jìn)。

　　第五條 集體經(jīng)濟(jì)組織在前期工作中提前開展拆遷補償工作的可由前期服務(wù)商墊付資金，拆遷補償協(xié)議應(yīng)以集體經(jīng)濟(jì)組織為主體，與被拆遷戶簽訂拆遷協(xié)議。

　　第六條 鎮(zhèn)政府或集體經(jīng)濟(jì)組織公開招引前期服務(wù)商的服務(wù)費用，應(yīng)參照相關(guān)行業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行且按最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　上述墊付的前期工作所需的費用（憑正式票據(jù)由本指引第四條中所規(guī)定的部門核準(zhǔn)后）連同服務(wù)商的服務(wù)費用一同支付給前期服務(wù)商：政府統(tǒng)籌的鎮(zhèn)村合作項目，如項目成功推進(jìn)，確定收購主體的，項目的前期服務(wù)費用由政府統(tǒng)一承擔(dān)。相關(guān)費用在確定收購主體后的10個工作日內(nèi)，從土地出讓金分成中一次性無息支付給前期服務(wù)商；集體經(jīng)濟(jì)組織自行招引的項目，在確定收購主體后的10個工作日內(nèi)，從土地溢價分成部分中一次性無息支付給前期服務(wù)商，如果沒有溢價部分則在集體經(jīng)濟(jì)組織的貨幣補償中予以支付。

　　如項目未能成功推進(jìn)（包括但不限于拆賠方案出現(xiàn)反復(fù)以及掛牌招商出現(xiàn)反復(fù)流拍，而導(dǎo)致項目無法推進(jìn)等），政府統(tǒng)籌的鎮(zhèn)村合作項目所產(chǎn)生的前期費用，由鎮(zhèn)財政與所屬村各承擔(dān)50% （鎮(zhèn)財政統(tǒng)一一次性支付給前期服務(wù)商后，由鎮(zhèn)財政從集體經(jīng)濟(jì)組織的其他經(jīng)濟(jì)收入中予以扣除）；集體經(jīng)濟(jì)組織自行招引的，由其自行承擔(dān)。

第二章　項目前期服務(wù)商準(zhǔn)入要求

　　第七條 改造項目須符合省、市“三舊”改造的基本條件，無論是政府統(tǒng)籌還是集體經(jīng)濟(jì)組織申請的項目，都必須按照“公平、公開、公正”的原則招引前期服務(wù)商。報名企業(yè)應(yīng)為具有法人資格的企業(yè)，兩家及以上具有法人資格的企業(yè)可組成聯(lián)合體報名。具體要求如下：

　?。?/a>一）企業(yè)資信情況；

　　（二）企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗（包括但不限于具有成功的整村改造經(jīng)驗或產(chǎn)城融合項目的一級開發(fā)經(jīng)驗）；

　　（三）企業(yè)對省、市“三舊”改造政策具有一定的認(rèn)知、理解與執(zhí)行的熟悉程度；

　?。ㄋ模┢髽I(yè)參與報名時，須提交服務(wù)事項計劃書；

　?。ㄎ澹┓?wù)時間一般為2年（涉及整村改造的可延長2年）；

　　（六）納入人民法院失信黑名單的企業(yè)不得報名參與前期服務(wù)商招引工作。

第三章　鎮(zhèn)政府公開釆購前期服務(wù)商的工作流程

　　第八條 政府通過公開采購服務(wù)方式委托相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)或綜合性開發(fā)企業(yè)作為服務(wù)商開展項目的前期工作。

　?。?/a>一）編制公開采購的招引方案

　　編制并發(fā)布公開采購前期服務(wù)商的招商公告，內(nèi)容應(yīng)包括：

　　1. 采購方案；

　　2. 更新單元相關(guān)圖紙；

　　3. 服務(wù)協(xié)議；

　　4. 對有意向參與招引前期服務(wù)商的企業(yè)資信要求（包括但不限于注冊資本、服務(wù)經(jīng)驗、企業(yè)信用、服務(wù)計劃書等）；

　　5. 其它與前期服務(wù)相關(guān)的資料。

　　上述資料由規(guī)劃所（城市更新中心、不動產(chǎn)登記中心）收集整理。

　?。?/a>二）報批公開采購的招引方案

　　規(guī)劃所（城市更新中心、不動產(chǎn)登記中心）根據(jù)招引方案規(guī)定的內(nèi)容整理綜合材料后，會同農(nóng)林水務(wù)局、自然資源分局、財政分局、土地統(tǒng)籌開發(fā)辦、招投標(biāo)服務(wù)所以及司法分局等相關(guān)職能部門（單位）從可行、合規(guī)、合理性等方面進(jìn)行討論并擬定初步的招引方案，上報鎮(zhèn)黨委（擴(kuò)大）會議審議。

　?。?/a>三）實施公開采購

　　該方案及相關(guān)資料經(jīng)鎮(zhèn)黨委（擴(kuò)大）會議審議通過后形成正式的招引方案，由財政分局、招投標(biāo)服務(wù)所負(fù)責(zé)按招投標(biāo)的相關(guān)程序進(jìn)行公開采購。

　?。?/a>四）簽訂服務(wù)協(xié)議

　　由鎮(zhèn)政府與中標(biāo)企業(yè)簽訂《服務(wù)協(xié)議》。

第四章　集體經(jīng)濟(jì)組織公開招引前期服務(wù)商的工作流程

　　第九條 集體經(jīng)濟(jì)組織通過民主決策程序公開招引服務(wù)商，按照以下程序?qū)嵤?a name="bookmark47">

　　（一）編制公開招引方案

　　由規(guī)劃所（城市更新中心、不動產(chǎn)登記中心）初審后，農(nóng)林水務(wù)局牽頭，規(guī)劃所（城市更新中心、不動產(chǎn)登記中心）配合按照集體經(jīng)濟(jì)組織重大事項進(jìn)行表決、公示（包括但不限于有關(guān)公開招引前期服務(wù)商的股東大會或股東代表會議表決的合法性）。集體經(jīng)濟(jì)組織公開招引前期服務(wù)商的招引方案應(yīng)包括：

　　1. 集體經(jīng)濟(jì)組織關(guān)于開展前期服務(wù)商招引工作的請示及招引方案；

　　2. 民主決策資料；

　　3.服務(wù)協(xié)議〔該協(xié)議須由集體經(jīng)濟(jì)組織征詢村（社區(qū)）法律顧問或法律服務(wù)機(jī)構(gòu)，如屬市、鎮(zhèn)關(guān)于集體資產(chǎn)管理的重大經(jīng)濟(jì)事項的，需做好鑒證或者公證，所述資料一并提交〕；

　　4. 更新單元的相關(guān)圖紙；

　　5. 對有意向參與招引前期服務(wù)商的企業(yè)資信要求（包括但不限于注冊資本、服務(wù)經(jīng)驗、企業(yè)信用、服務(wù)計劃書等）；

　　6. 其它與前期服務(wù)商相關(guān)的資料。

　?。ǘ﹫笈_招引方案（500畝以下的更新單元由鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)，500畝及以上的更新單元由市人民政府批準(zhǔn)）

　　規(guī)劃所（城市更新中心、不動產(chǎn)登記中心）受理集體經(jīng)濟(jì)組織的申請材料，并會同農(nóng)林水務(wù)局、自然資源分局、財政分局、司法分局等相關(guān)職能部門（單位）從可行、合規(guī)、合理性等方面對集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請的招引方案進(jìn)行討論并形成初步審查意見后，由規(guī)劃所（城市更新中心、不動產(chǎn)登記中心）與集體經(jīng)濟(jì)組織將該方案及初步審查意見，共同上報鎮(zhèn)黨委（擴(kuò)大）會議審議。

　　（三）發(fā)布招引公告，接受報名

　　經(jīng)鎮(zhèn)黨委（擴(kuò)大）會議討論通過后，集體經(jīng)濟(jì)組織就招引前期服務(wù)商有關(guān)事宜，在東莞市公共資源交易網(wǎng)、東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、鎮(zhèn)門戶網(wǎng)站、《東莞日報》、村（社區(qū)）公告欄等發(fā)布，公告時間不少于15個自然日。報名受理點為村委會指定辦公室。報名時間截止后5個工作日內(nèi)，農(nóng)林水務(wù)局和規(guī)劃所（城市更新中心）須共同審查有關(guān)報名單位資格并將審查結(jié)果反饋集體經(jīng)濟(jì)組織，由集體經(jīng)濟(jì)組織在收到反饋結(jié)果3個工作日內(nèi)回復(fù)相關(guān)報名單位。

　　（四）召開股東大會或股東代表會議集體決議選定前期服務(wù) 商

　　若只有一家符合條件的企業(yè)報名，經(jīng)股東大會或股東代表會議表決后可以直接確認(rèn)其為前期服務(wù)商；若有兩家或兩家以上符合條件的企業(yè)報名，集體經(jīng)濟(jì)組織就報名企業(yè)的服務(wù)事項計劃書提交股東代表審閱，并在報名截止之日起10個工作日內(nèi)，召開股東大會或股東代表會議進(jìn)行表決。第一輪表決，若產(chǎn)生了超過三分之二股東或股東代表投票數(shù)的企業(yè)，則其確認(rèn)為前期服務(wù)商，若未有超過三分之二的情況出現(xiàn)，則選取投票數(shù)較多的前兩家企業(yè)進(jìn)行第二輪表決，第二輪表決投票數(shù)較多的企業(yè)確認(rèn)為前期服務(wù)商。

　　（五）公示集體決議結(jié)果

　　集體經(jīng)濟(jì)組織將確認(rèn)的前期服務(wù)商在《東莞日報》、鎮(zhèn)政府門戶網(wǎng)站、鎮(zhèn)集體資產(chǎn)交易平臺、村委會公告欄進(jìn)行公示，公示時間為15個自然日。

　?。?/a>六）簽訂服務(wù)協(xié)議

　　公示無異議，報鎮(zhèn)政府審查通過后，集體經(jīng)濟(jì)組織和中標(biāo)企

　　業(yè)簽訂《服務(wù)協(xié)議》，該協(xié)議需報規(guī)劃所（城市更新中心、不動產(chǎn)登記中心）備案。

第五章　附則

　　第十條 本指引印發(fā)實施后，城市更新單元公開招引前期服務(wù)商，要統(tǒng)一納入鎮(zhèn)政府監(jiān)管，實行層級備案，禁止集體經(jīng)濟(jì)組織與企業(yè)未經(jīng)鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府同意在本指引以外通過簽訂《意向協(xié)議》《合作協(xié)議》《框架協(xié)議》或其他形式圈地、囤地。

　　第十一條 本指引與市今后出臺有關(guān)前期服務(wù)商的政策文件有所沖突或不一致的地方，以市的有關(guān)政策規(guī)定為準(zhǔn)。

　　第十二條 本指引自發(fā)布之日起試行，有效期一年，由規(guī)劃所（城市更新中心、不動產(chǎn)登記中心）負(fù)責(zé)解釋。

　　附件：1.關(guān)于《常平鎮(zhèn)城市更新單元單一主體掛牌招商招引前期服務(wù)商工作指引（試行）》的起草說明.doc

　　　　　2.關(guān)于《常平鎮(zhèn)城市更新單元單一主體掛牌招商招引前期服務(wù)商工作指引（征求意見稿）》向社會征求意見的結(jié)果公示.png