政策解讀：關(guān)于《茶山鎮(zhèn)城市更新單一主體掛牌招商公開招引前期服務(wù)商工作指引（修訂）》的起草說明

　　為貫徹落實《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于深化改革全力推進城市更新提升城市品質(zhì)的意見〉的通知》（東府〔2018〕 102 號）、《東莞市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）〉的通知》（東府辦〔2019〕29號）和《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)〈東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易辦法〉的通知》（東府〔2020〕14號），規(guī)范有序?qū)嵤┏鞘懈聠卧椖浚?做好相應(yīng)前期工作,結(jié)合我鎮(zhèn)實際,制定本指引。

　　第一章  總則

　　第一條本指引適用于我鎮(zhèn)范圍內(nèi)，通過單一主體掛牌招商模式開展城市更新工作，需要公開選定前期服務(wù)商開展相應(yīng)前期工作的更新單元（項目）。更新單元用地范圍須滿足城市更新單元劃定編制指引相關(guān)要求，更新單元內(nèi)拆除重建區(qū)已納入“三舊”改造標圖建庫或符合入庫條件。

　　第二條  推進更新單元（項目）前期工作可選擇以下方式開展：

　?。ㄒ唬╂?zhèn)人民政府自行實施。由鎮(zhèn)人民政府指定部門或單位牽頭落實前期工作；

　?。ǘ╂?zhèn)人民政府委托下屬企業(yè)實施。受委托企業(yè)可自行實施或參照政府采購程序與相關(guān)專業(yè)機構(gòu)或綜合性開發(fā)企業(yè)合作開展前期工作；

　?。ㄈ╂?zhèn)人民政府通過政府采購服務(wù)方式委托相關(guān)專業(yè)機構(gòu)或綜合性開發(fā)企業(yè)作為服務(wù)商開展前期工作；

　　（四）授權(quán)集體經(jīng)濟組織公開招引前期服務(wù)商實施。拆除重建范圍主要為集體土地的更新單元（項目），鎮(zhèn)人民政府確定更新單元范圍后，可授權(quán)土地所屬的集體經(jīng)濟組織通過民主決策程序公開招引服務(wù)商開展前期工作。

　　第三條堅持“公平公正、依法公開、集體決議”的原則選定前期服務(wù)商。

　　第二章  前期工作內(nèi)容及費用

　　第四條  前期服務(wù)商的職責是根據(jù)更新單元（項目）實際需要，完成包括但不限于以下一項或多項前期工作（具體工作內(nèi)容由鎮(zhèn)城市更新中心確認）:

　?。ㄒ唬┚巿蟾聠卧獎澏ǚ桨福?/p>

　?。ǘ┖瞬楹痛_認不動產(chǎn)權(quán)益；

　?。ㄈ┛刂菩栽敿氁?guī)劃調(diào)整；

　?。ㄋ模┱髟儾粍赢a(chǎn)權(quán)益人意愿；

　?。ㄎ澹M定拆遷補償方案；

　?。┐_定政府（集體）綜合收益；

　　（七）編報掛牌招商方案；

　?。ò耍└鶕?jù)項目實際需要開展的其他工作。

　　第五條  前期工作可分為技術(shù)服務(wù)類和專項服務(wù)類。鎮(zhèn)政府通過政府采購或集體經(jīng)濟組織公開招引前期服務(wù)商的，前期工作計費方式如下：

　　（一）技術(shù)服務(wù)類費用

　　主要為執(zhí)行前期工作過程中產(chǎn)生的各種具備法定收費標準或有行業(yè)計費標準可參考的專業(yè)技術(shù)服務(wù)費用，包括但不限于權(quán)籍調(diào)查費（土地和房屋）、更新單元劃定方案編制費（含概念規(guī)劃設(shè)計專題研究費用）、規(guī)劃調(diào)整費、更新單元評估費（主要為政府及村集體收益評估、項目投資與風險評估等）等。

　?。ǘｍ椃?wù)類費用

　　主要為執(zhí)行前期工作過程中產(chǎn)生的各種不具備法定收費標準或無行業(yè)計費標準可參考的除技術(shù)服務(wù)類費用之外的專項服務(wù)費用，包括但不限于因開展征詢不動產(chǎn)權(quán)益人意愿、研究和編制拆遷補償方案、研究和編制政府（集體）綜合收益方案、研究和編制項目實施全過程可行性評估報告、編制掛牌招商方案及提供一般咨詢策劃等工作產(chǎn)生的所有費用。

　　（三）計費方式

　　前期工作費用價格以技術(shù)服務(wù)類費用和專項服務(wù)類費用兩者相加構(gòu)成。其中，技術(shù)服務(wù)類費用依據(jù)或參考相關(guān)政策法規(guī)或行業(yè)計費有關(guān)文件規(guī)定的標準的80%進行計算；專項服務(wù)類費用參照本項目技術(shù)服務(wù)類費用總額的20%的比例計算。

　　鎮(zhèn)城市更新中心通過上述計費方式確定政府采購或集體公開招引前期服務(wù)商的招引總價，列入招引方案，按流程上報審批。

　　第六條  前期工作開展方式。前期服務(wù)商全部工作內(nèi)容按前期服務(wù)總費用實行包干。前期服務(wù)商統(tǒng)籌組織開展工作或者由其直接委托具備相應(yīng)資質(zhì)的第三方機構(gòu)開展工作，費用由前期服務(wù)商先行墊付。

　　第七條上述前期服務(wù)費用按以下方式進行支付：

　?。ㄒ唬┩瓿扇壳捌诠ぷ髑页晒ν葡騿我恢黧w掛牌，并最終成功確認成交方的，前期服務(wù)商須將全部前期工作成果資料移交鎮(zhèn)城市更新中心，鎮(zhèn)政府在收到本項目政府（集體）綜合收益的地價款款項（包含土地出讓金和拆遷補償方案明確的集體經(jīng)濟組織的貨幣補償）后，屬政府采購程序確認前期服務(wù)商的，由采購主體一次性無息支付前期服務(wù)費用，屬集體經(jīng)濟組織公開招引前期服務(wù)商的，由集體經(jīng)濟組織一次性無息支付前期服務(wù)費用。

　?。ǘ┩瓿扇壳捌诠ぷ髑页晒ν葡騿我恢黧w掛牌，但因收購主體未能在收購期限（含延期）內(nèi)完成全部不動產(chǎn)權(quán)益收購而導(dǎo)致終止掛牌的，前期服務(wù)商須將全部前期工作成果資料移交鎮(zhèn)城市更新中心，鎮(zhèn)政府按規(guī)定在收購主體所交收購保證金（收購保證金由競投保證金自動轉(zhuǎn)為，一般為地價收益起始價的20%-50%，具體比例視具體情況在招商掛牌方案、公告文件和交易須知中明確約定）中扣除不高于保證金的10%（具體扣除比例視具體情況在招商掛牌方案、公告文件和交易須知中明確約定）用于支付前期服務(wù)費。若扣除款項不足以支付前期服務(wù)費用的，超出部分由前期服務(wù)商自行承擔。

　?。ㄈ┣捌诜?wù)期屆滿后仍未全部完成前期工作或更新單元在實施掛牌階段未能確認收購主體的，前期服務(wù)商須將全部前期工作成果資料移交鎮(zhèn)城市更新中心，前期服務(wù)費由前期服務(wù)商自行承擔。

　　第八條集體經(jīng)濟組織在前期工作中提前開展拆遷補償工作的，可由前期服務(wù)商墊付拆遷補償資金。由集體經(jīng)濟組織作為主體，與被拆遷戶簽訂拆遷補償協(xié)議，前期服務(wù)商作為見證方，協(xié)議生效后，不動產(chǎn)權(quán)益人應(yīng)確認為該集體經(jīng)濟組織。拆遷補償款由前期服務(wù)商撥付至集體經(jīng)濟組織指定賬戶，再有集體經(jīng)濟組織撥付至被拆遷戶指定銀行賬戶。

　　更新單元成功推向單一主體掛牌，并最終成功確認成交方的，前期服務(wù)商墊付的拆遷補償資金由集體經(jīng)濟組織于取得改造主體賠付的全額拆遷補償款后30日內(nèi)，一次性無息支付給前期服務(wù)商。更新單元未能成功推向單一主體掛牌或未能確認成交方的，前期服務(wù)商墊付的拆遷補償資金由集體經(jīng)濟組織掛牌終止公告發(fā)布之日起30日，一次性無息支付給前期服務(wù)商。

　　第三章  更新單元前期服務(wù)商準入要求

　　第九條  更新單元須符合省、市“三舊”改造的基本條件，必須按照“公平、公開、公正”的原則招引前期服務(wù)商。報名企業(yè)應(yīng)為具有法人資格的企業(yè)，兩家及以上具有法人資格的企業(yè)可組成聯(lián)合體報名。具體要求如下：

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)資信情況；

　?。ǘ┢髽I(yè)開發(fā)經(jīng)驗（包括但不限于具有城市更新單元一級開發(fā)經(jīng)驗）；

　　（三）企業(yè)對省、市“三舊”改造、城市更新政策具有一定的認知、理解與執(zhí)行的熟悉程度；

　?。ㄋ模┢髽I(yè)參與報名時，須提交服務(wù)事項計劃書；

　?。ㄎ澹┓?wù)時間：涉及舊村改造更新單元為3年，其他類型更新單元為2年。更新單元范圍內(nèi)舊村莊比例達80%以上，即判定為舊村改造更新單元。

　?。┘{入人民法院失信黑名單的企業(yè)不得報名參與前期服務(wù)商招引工作。

　　第四章  鎮(zhèn)政府公開采購前期服務(wù)商的工作流程

　　第十條  通過政府采購程序公開采購服務(wù)方式委托相關(guān)專業(yè)機構(gòu)或綜合性開發(fā)企業(yè)作為服務(wù)商開展項目前期工作的，按照以下程序?qū)嵤?/p>

　?。ㄒ唬┚幹普幸桨?/p>

　　鎮(zhèn)城市更新中心負責編制和報批前期服務(wù)商公開招引方案。

　　方案內(nèi)容包括項目概況、招引服務(wù)商的理由、招引方式、前期工作內(nèi)容及標準要求、服務(wù)期限、服務(wù)商資格條件要求、前期工作費用明細及詢價情況、資金來源、費用結(jié)算標準及方式、工作計劃安排以及其他需要說明的內(nèi)容等，方案還應(yīng)包含服務(wù)協(xié)議、招引公告、項目范圍圖紙等有關(guān)資料。

　?。ǘ﹫笈_采購的招引方案

　　鎮(zhèn)城市更新中心編制招引方案后，征求鎮(zhèn)自然資源分局、財政分局、規(guī)劃所、投資促進中心、招投標服務(wù)所、司法分局以及審計辦等相關(guān)職能部門從可行、合規(guī)、合理性等方面意見，完善招引方案后，上報鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)班子會議審議。

　?。ㄈ?00畝及以上的更新單元前期服務(wù)商招引方案需報市人民政府審批。

　?。ㄋ模嵤┕_采購

　　招引方案經(jīng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)班子會議審議通過后，按政府采購有關(guān)規(guī)定和流程實施采購。

　?。ㄎ澹┖炗喎?wù)協(xié)議

　　經(jīng)政府采購確定項目前期服務(wù)商中標單位，并依程序進行公示后，采購單位10個工作日內(nèi)與中標企業(yè)簽訂《服務(wù)協(xié)議》。

　　第五章  集體經(jīng)濟組織公開招引前期服務(wù)商的工作流程

　　第十一條  集體經(jīng)濟組織通過民主決策程序公開招引服務(wù)商，按照以下程序?qū)嵤?/p>

　?。ㄒ唬┚幹乒_招引方案

　　鎮(zhèn)城市更新中心、集體資產(chǎn)管理機構(gòu)協(xié)助更新單元所屬村集體編制公開招引方案后，由鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理機構(gòu)負責指導(dǎo)和監(jiān)督村集體按照集體經(jīng)濟組織重大事項進行表決、公示（包括但不限于有關(guān)公開招引前期服務(wù)商的股東大會或股東代表會議表決的合法性）。集體經(jīng)濟組織公開招引前期服務(wù)商的招引方案應(yīng)包括：

　　方案內(nèi)容包括項目概況、招引服務(wù)商的理由、招引方式、前期工作內(nèi)容及標準要求、服務(wù)期限、服務(wù)商資格條件要求、前期工作費用明細及詢價情況、資金來源、費用結(jié)算標準及方式、工作計劃安排以及其他需要說明的內(nèi)容等，方案還應(yīng)包含服務(wù)協(xié)議、招引公告、項目范圍圖紙等有關(guān)資料。

　?。ǘ﹫笈_招引方案

　　集體經(jīng)濟組織編制前期服務(wù)商招引請示，連同招引方案、民主決策等資料，征求鎮(zhèn)城市更新中心、鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理機構(gòu)、自然資源分局、財政分局、規(guī)劃所、投資促進中心、招投標服務(wù)所、司法分局以及審計辦等相關(guān)職能部門從可行、合規(guī)、合理性等方面意見，完善招引方案后，上報鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)班子會議審議。

　?。ㄈ?00畝及以上的更新單元前期服務(wù)商招引方案需報市人民政府審批。

　?。ㄋ模┨峤唤灰咨暾?/p>

　　公開招引方案經(jīng)鎮(zhèn)人民政府或市人民政府批準后，由集體經(jīng)濟組織向鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理機構(gòu)提交交易申請。申請資料包括：

　　1.依規(guī)定由鎮(zhèn)人民政府或市人民政府批準公開招引方案的批復(fù)文件；

　　2. 擬定的公開招引方案（含服務(wù)協(xié)議）；

　　3. 依權(quán)限由集體經(jīng)濟組織股東大會或股東代表大會會議表決通過公開招引方案（含服務(wù)協(xié)議）的表決情況記錄表；

　　4. 按集體經(jīng)濟組織重大事項審查制度規(guī)定提交的其他材料。

　?。ㄎ澹┌l(fā)布招引公告，接受報名

　　鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理機構(gòu)對申請材料進行完整性、真實性審查后，鎮(zhèn)交易服務(wù)機構(gòu)按規(guī)定受理交易項目，與集體經(jīng)濟組織簽訂平臺交易委托協(xié)議，并將交易項目的交易公告在市級集體資產(chǎn)交易網(wǎng)站公開發(fā)布，同時，鎮(zhèn)政府在鎮(zhèn)門戶網(wǎng)站發(fā)布交易公告，集體經(jīng)濟組織在《東莞日報》及本地財務(wù)公開欄發(fā)布交易公告。從交易公告發(fā)布之日起至報名截止不得少于15個自然日。

　　交易公告發(fā)布后，由鎮(zhèn)交易服務(wù)機構(gòu)接受意向人的咨詢和報名，審查報名人資格。關(guān)于交易流程、報名資格的咨詢，鎮(zhèn)交易服務(wù)機構(gòu)直接答復(fù)咨詢?nèi)?；關(guān)于交易項目的其他內(nèi)容的咨詢，鎮(zhèn)交易服務(wù)機構(gòu)可商集體經(jīng)濟組織后答復(fù)咨詢?nèi)恕?/p>

　　交易公告可對意向競投人適當設(shè)置條件要求，條件要求須清晰合理。其他交易條件一般在交易合同中載明。

　　在交易公告公布期內(nèi)，集體經(jīng)濟組織提出申請并經(jīng)鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理機構(gòu)審查同意，可對交易公告內(nèi)容進行調(diào)整，并發(fā)布調(diào)整公告。交易公告公布期按公布時間要求重新計算。

　　在交易過程中，因出現(xiàn)以下特殊情況之一導(dǎo)致無法正常交易的，集體經(jīng)濟組織提出申請并經(jīng)鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理機構(gòu)審查同意，可終止該交易項目，并發(fā)布終止公告。

　　1. 交易項目情況出現(xiàn)重大變化的；

　　2.第三方對本次交易提出重要異議，且確有依據(jù)的;

　　3. 競投人有弄虛作假、串通競投、行賄、敲詐勒索、威脅他人等嫌疑，且有初步證據(jù)的；

　　4. 因不可抗力或其他特殊情況導(dǎo)致無法正常交易的。

　　（六）召開股東大會或股東代表會議集體決議選定前期服務(wù)商

　　集體經(jīng)濟組織按照交易公告規(guī)定的時間、地點，依權(quán)限組織召開股東大會或股東代表會議對報名企業(yè)進行集體決議。集體表決前，鎮(zhèn)交易服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當說明報名和資格審核的情況。

　　集體決議確定前期服務(wù)商，可以在公開招引方案中明確后，選取以下兩種方式：

　　1. 直接決議。只有一個符合條件的報名人的，由股東大會或股東代表會議采取表決方式直接確認其為前期服務(wù)商。多于一個報名人的，集體決議可采取簽名表決或?qū)嵜镀钡确鲜杏嘘P(guān)政策的方式確定前期服務(wù)商。如出現(xiàn)兩家以上企業(yè)符合條件，在集體決議過程中未能直接確定前期服務(wù)商，選取票數(shù)較多的前兩家企業(yè)進行再次進行集體決議選出前期服務(wù)商。

　　2. 間接決議。經(jīng)鎮(zhèn)（街道）集體資產(chǎn)管理機構(gòu)和交易服務(wù)機構(gòu)同意，在經(jīng)過集體決議的公開招引方案中明確委托有評標資質(zhì)的第三方或由村（社區(qū)）干部、集體經(jīng)濟組織監(jiān)事會成員等組成的評審委員會依評價標準對報名人進行核評，確定推薦中標人選后，再將推薦中標人選提交股東大會或股東代表會議決議確定。

　　鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理機構(gòu)主管部門安排工作人員列席集體經(jīng)濟組織股東大會或股東代表會議，集體經(jīng)濟組織協(xié)助做好錄音錄像。

　?。ㄆ撸┕炯w決議結(jié)果

　　集體決議結(jié)果在市級集體資產(chǎn)交易網(wǎng)站、鎮(zhèn)政府門戶網(wǎng)站、集體經(jīng)濟組織財務(wù)公開欄進行公示，公示時間不少于5個自然日。

　?。ò耍┖炗喎?wù)協(xié)議

　　公示無異議或異議處理完畢后，由集體經(jīng)濟組織和選定企業(yè)簽訂服務(wù)協(xié)議，該協(xié)議需報鎮(zhèn)城市更新中心備案。

　　第六章  前期服務(wù)商續(xù)期

　　第十二條若前期服務(wù)商在協(xié)議約定時間內(nèi)未能完成前期工作，由前期服務(wù)商向采購單位提出申請，按以下流程處理。

　?。ㄒ唬僬少徚鞒檀_認的，采購單位收到前期服務(wù)商續(xù)期申請后，分別征求鎮(zhèn)城市更新中心、自然資源分局、財政分局、規(guī)劃所、投資促進中心、招投標服務(wù)所、司法分局以及審計辦等部門意見，獲同意回復(fù)后，報鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)班子會議審議。

　?。ǘ偌w經(jīng)濟組織公開招引的，集體經(jīng)濟組織收到前期服務(wù)商續(xù)期申請后，召開股東代表大會進行表決，獲三分之二以上股東代表同意后，報鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)班子會議審議。

　?。ㄈ?00畝及以上的更新單元前期服務(wù)商延期需報市人民政府審批。

　　前期服務(wù)商續(xù)期時限不超過1年，若續(xù)期1年后仍未完成前期工作的（因政府或集體原因?qū)е虑捌诠ぷ鳒彽那闆r除外），原則上不再同意續(xù)期，需按流程再次公開招引前期服務(wù)商，開展前期工作。

　　第七章  附則

　　第十三條  本指引印發(fā)實施后，城市更新單元公開招引前期服務(wù)商，要統(tǒng)一納入鎮(zhèn)政府監(jiān)管，實行層級備案，禁止集體經(jīng)濟組織與企業(yè)未經(jīng)鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府同意在本指引以外通過簽訂“意向協(xié)議”“合作協(xié)議”“框架協(xié)議”或其他形式圈地、囤地。

　　第十四條  本指引與市今后出臺有關(guān)前期服務(wù)商的政策文件有所沖突或不一致的地方，以市的有關(guān)政策規(guī)定為準。

　　第十五條  本指引自發(fā)布之日起試行，有效期三年，由茶山鎮(zhèn)相關(guān)部門按各自職權(quán)負責解釋。

　　第十六條原《茶山鎮(zhèn)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈茶山鎮(zhèn)城市更新單元單一主體掛牌招商招引前期服務(wù)商工作指引（修訂稿）〉的通知》（茶府辦〔2019〕35號）不再執(zhí)行。