政策解讀：《茶山鎮(zhèn)推進(jìn)村級工業(yè)園區(qū)“工改工”工作實施方案》政策解讀

　　根據(jù)《關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見》（東府〔2018〕102號）、《關(guān)于拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間加快推動高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》（東府〔2019〕1號）、《關(guān)于加快鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升的實施意見》（東府〔2020〕24號）等文件精神，為全力推進(jìn)我鎮(zhèn)村級工業(yè)園區(qū)“工改工”工作，進(jìn)一步拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展新空間，促進(jìn)村級集體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，現(xiàn)制定本實施方案。

　　一、工作目標(biāo)

　　以市大力推動城市更新和鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升為契機，結(jié)合茶山實際，劃定1700畝區(qū)域作為先行啟動區(qū)，實施“工改工”連片改造。并逐步建立一套行之有效的“工改工”工作機制，打造“工改工”項目落地標(biāo)準(zhǔn)化模式，為我鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級儲備更多發(fā)展新空間，推動鎮(zhèn)村經(jīng)濟實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　二、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　為確保工作順利推進(jìn)，成立茶山鎮(zhèn)推進(jìn)村級工業(yè)園區(qū)“工改工”工作領(lǐng)導(dǎo)小組：

　　組   長：黃麗香（鎮(zhèn)委副書記、鎮(zhèn)長）

　　副組長：阮兆強（鎮(zhèn)委委員）

　　何智斌（鎮(zhèn)委委員、紀(jì)委書記）

　　謝少波（鎮(zhèn)委委員）

　　歐仲熙（副鎮(zhèn)長）

　　陳曉煒（副鎮(zhèn)長）

　　袁錦良（副鎮(zhèn)長）

　　成   員：劉德明（城市更新中心）

　　萬景良（自然資源分局）

　　彭志輝（住建局、規(guī)劃所）

　　袁瑞儀（審計辦）

　　鐘冠釗（農(nóng)林水務(wù)局）

　　張銀崧（財政分局、資產(chǎn)管理中心）

　　盧沛韜（司法分局）

　　余銳強（城管分局）

　　劉柱華（投資促進(jìn)中心）

　　袁暖祥（資產(chǎn)公司）

　　李昆成（生態(tài)環(huán)境分局）

　　袁錫祥（上元村）

　　陳錦明（茶山村）

　　袁錦林（下朗村）

　　袁柏榮（橫江村）

　　劉植彬（增埗村）

　　盧晃文（盧邊村）

　　羅許怡（寒溪水村）

　　謝柱成（南社村）

　　陳效明（塘角村）

　　葉惠權(quán)（京山村）

　　劉進(jìn)明（博頭村）

　　劉鋒根（沖美村）

　　陳盧效（粟邊村）

　　劉城鈞（劉黃村）

　　孫達(dá)疇（孫屋村）

　　李錦榮（超朗村）

　　張妍妍（茶山圩）

　　袁巧玲（茶溪社區(qū)）

　　領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)工作專班，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作。工作專班設(shè)在鎮(zhèn)城市更新中心，由城市更新中心負(fù)責(zé)人劉德明兼任工作專班主任，副主任由自然資源分局、住建局、規(guī)劃所、審計辦、農(nóng)林水務(wù)局、財政分局、資產(chǎn)管理中心、司法分局、城管分局、投資促進(jìn)中心、資產(chǎn)公司、生態(tài)環(huán)境分局等部門指定一名副職干部擔(dān)任，成員由自然資源分局、住建局、規(guī)劃所、審計辦、農(nóng)林水務(wù)局、財政分局、資產(chǎn)管理中心、司法分局、城管分局、投資促進(jìn)中心、資產(chǎn)公司、生態(tài)環(huán)境分局等部門安排1名業(yè)務(wù)骨干以及各村（社區(qū)）安排分管城市建設(shè)的“兩委”干部和1名業(yè)務(wù)骨干組成。

　　以村為單位，成立片區(qū)工作組，駐村鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任該片區(qū)工作組組長，村書記擔(dān)任副組長，村小組組長、分管城市建設(shè)“兩委”干部及納入專班的業(yè)務(wù)骨干等為組員，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項目的推進(jìn)工作。

　　三、適用范圍

　?。ㄒ唬┐澹ńM）集體提供土地空間，鎮(zhèn)屬企業(yè)開發(fā)建設(shè)的鎮(zhèn)、村（組）合作改造項目。

　　（二）村（組）集體自行改造的項目。

　?。ㄈ┐澹ńM）企合作改造的項目（改造后村組集體收益不低于20%）。

　　（四）改造項目面積和容積率需滿足以下要求：

　　1.改造項目面積不少于30畝；

　　2. 改造后項目容積率不低于2.0。

　　四、資金補助

　?。ㄒ唬┭a助對象。鎮(zhèn)財政對改造項目給予資金補助，補助對象為村（組）集體經(jīng)濟組織。

　?。ǘ┭a助類型及標(biāo)準(zhǔn)。資金補助分為拆除補助和新建補助。

　　1.拆除補助以拆除用地面積為核算基礎(chǔ)，補助標(biāo)準(zhǔn)為100元/平方米。拆除用地面積按以下兩種情形進(jìn)行核算：

　?。?）全部拆除的，拆除用地面積以批復(fù)的改造方案中載明的改造前用地面積為準(zhǔn)；

　?。?）部分拆除的，按拆除的舊廠房占地面積核算，具體以房屋權(quán)屬調(diào)查表中被拆除建筑物的基底占地面積為準(zhǔn)。

　　上述拆除用地面積應(yīng)已納入標(biāo)圖建庫，如部分入庫的，僅核算入庫部分的面積。

　　2.新建補助以建設(shè)用地規(guī)劃許可證附圖載明的容積率及竣工驗收備案證書載明的建筑面積為核算基礎(chǔ)，補助標(biāo)準(zhǔn)為50元/平方米。

　　（三）補助金額。改造項目面積30畝，拆除、新建等補助合計總額不超過480萬元；每增加30畝，封頂金額增加480萬元。

　　（四）補助資金用途。補助資金用于“工改工”相關(guān)工作。

　　五、鎮(zhèn)、村（組）合作模式

　　（一）合作方式

　　1.集體土地流轉(zhuǎn)合作方式。集體土地以流轉(zhuǎn)方式出讓至鎮(zhèn)屬企業(yè)名下建設(shè)的新建物業(yè)，鎮(zhèn)屬企業(yè)墊付土地出讓金，項目運營由鎮(zhèn)屬企業(yè)負(fù)責(zé)，租金收入扣除相關(guān)管理成本及稅費后，村（組）集體享受項目租金收入的30%；或按30%物業(yè)享受保底租金，租金每5年遞增10%。村（組）集體收到的土地出讓金用于抵扣項目享受的租金收入，并按土地款使用相關(guān)程序?qū)⑼恋爻鲎尳疝D(zhuǎn)為租金收入。

　　2. 委托運營管理合作方式。新建物業(yè)權(quán)屬歸村（組）集體所有，由村（組）集體委托鎮(zhèn)屬企業(yè)運營管理，租金收入扣除相關(guān)管理成本及稅費后，村（組）集體享受項目租金收入的30%；或按30%物業(yè)享受保底租金，租金每5年遞增10%。

　　3.物業(yè)分割管理合作方式。新建物業(yè)權(quán)屬歸村（組）集體所有，物業(yè)使用權(quán)需要分割管理的，按鎮(zhèn)、村（組）7:3比例分配，各自管理物業(yè)，各自運營收取物業(yè)租金收入。

　　鎮(zhèn)、村（組）合作項目前期服務(wù)費用由鎮(zhèn)屬企業(yè)支付，納入項目改造成本。新建物業(yè)的運營收入（包括租金、市級補助、市稅收返還）鎮(zhèn)、村（組）均按7:3比例分成，特殊情況以“一事一議”的方式報鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)班子會議審定。

　?。ǘ┩恋丶拔飿I(yè)使用權(quán)整合方式

　　村（組）集體在改造項目中涉及土地和物業(yè)使用權(quán)問題的，可由村（組）集體與業(yè)主協(xié)商解決，主要有以下三種方式：

　　1. 根據(jù)業(yè)主原有建筑面積，改造后，原業(yè)主仍按原有建筑面積收取剩余年限租金。

　　2. 以租金保底形式，每月支付剩余年限租金給業(yè)主。

　　3. 由村（組）集體一次性支付剩余年限租金給業(yè)主，或由村（組）向鎮(zhèn)政府提出申請借款支付，借款在村（組）租金分成部分中償還。

　?。ㄈ┖献髌谙?/p>

　　鎮(zhèn)、村（組）合作項目合作期為50年，期滿后土地及地上建（構(gòu)）筑物歸村（組）所有。

　　六、資金保障和預(yù)算管理

　　設(shè)立“工改工”資金池，資金主要從三方面籌集：

　?。ㄒ唬┏鞘懈马椖恐刑崛　Ｔ诔鞘懈聠卧?zhèn)、村（組）所得地價款中按1:1比例提?。?/p>

　　1. 居商類更新單元，按居商用地供地面積30萬元/畝提取；

　　2. 綜合類及產(chǎn)城融合類更新單元，按居商用地供地面積15萬元/畝提取。

　　（二）居商類出讓地中提取。通過招拍掛方式出讓的居商類凈地，按50萬元/畝的標(biāo)準(zhǔn)在純收益中提?。ū痉桨笇嵤┣耙押炗喌逆?zhèn)村（組）合作項目除外）。

　　（三）財政統(tǒng)籌撥付。若以上資金未到位的情況下，由鎮(zhèn)財政統(tǒng)籌安排補助資金撥付。

　　為加快資金支出進(jìn)度，“工改工”補助項目由鎮(zhèn)城市更新中心進(jìn)行篩選匯總后，納入年度財政預(yù)算。

　　七、實施步驟

　　對劃定的先行啟動區(qū)實施嚴(yán)格的規(guī)劃管控，先行啟動區(qū)內(nèi)的“工改工”改造各項工作同步進(jìn)行。第一年完成政策制定、各權(quán)屬主體商定改造意向、實施方案編報等各項前期工作；第二年完成實施方案報批、辦理控規(guī)調(diào)整、完善供地手續(xù)等工作；第三年實施舊廠房拆遷、完善報建手續(xù)、開工建設(shè)。

　　八、約束條件

　?。ㄒ唬嵤﹦討B(tài)調(diào)節(jié)機制。由工作專班初步劃定啟動區(qū)范圍。啟動區(qū)內(nèi)，由對應(yīng)片區(qū)工作組及村集體負(fù)責(zé)，與各權(quán)屬主體商談拆賠協(xié)議。若1年內(nèi)完成片區(qū)內(nèi)80%以上權(quán)屬主體拆賠協(xié)議的，工作力度適當(dāng)往該片區(qū)傾斜，優(yōu)先推動該片區(qū)項目落地，增強示范效應(yīng)；若1年內(nèi)完成片區(qū)內(nèi)60%權(quán)屬主體拆賠協(xié)議的，將該片區(qū)納入次優(yōu)先級改造片區(qū)，由領(lǐng)導(dǎo)小組審定后，按實際情況，調(diào)控該片區(qū)的改造計劃；若1年內(nèi)未能完成片區(qū)內(nèi)60%以上權(quán)屬主體拆賠協(xié)議的，即將該片區(qū)移出項目庫，待條件成熟后再納入。啟動區(qū)外，若村集體“工改工”連片（≥30畝）條件成熟，可納入啟動區(qū)并享受優(yōu)惠政策。對啟動區(qū)的劃定實施動態(tài)調(diào)控，鼓勵各村積極推動工業(yè)園實施“工改工”。

　　（二）調(diào)控物業(yè)續(xù)租期限。啟動區(qū)內(nèi)集體物業(yè)續(xù)租，要根據(jù)改造進(jìn)度，上報領(lǐng)導(dǎo)小組審定，最長不超過2年。

　　九、補助辦理

　?。ㄒ唬┭a助對象向鎮(zhèn)城市更新中心提交有關(guān)證明材料（附件1）和《“工改工”財政補助申請表》（附件2）。

　?。ǘ╂?zhèn)城市更新中心審核“工改工”項目審批情況后，轉(zhuǎn)發(fā)至鎮(zhèn)財政分局，由鎮(zhèn)財政分局審核補助金額。

　?。ㄈ╂?zhèn)財政分局將審核后的《“工改工”財政補助申請表》及有關(guān)證明材料上報至鎮(zhèn)人民政府審定。

　?。ㄋ模╂?zhèn)人民政府同意后，由鎮(zhèn)財政分局將補助資金撥付至補助對象開設(shè)的賬戶。

　　十、部門職責(zé)和監(jiān)督

　　（一）鎮(zhèn)城市更新中心負(fù)責(zé)對申報材料進(jìn)行審核，核定應(yīng)補助的面積和金額，并編制“工改工”補助年度預(yù)算。

　?。ǘ╂?zhèn)財政分局負(fù)責(zé)審核“工改工”補助年度預(yù)算，核實補助金額，并撥付補助資金。

　?。ㄈ┘w資產(chǎn)管理機構(gòu)負(fù)責(zé)對“工改工”補助資金使用情況進(jìn)行監(jiān)管。

　　（四）各村（組）負(fù)責(zé)配合相關(guān)部門完善“工改工”項目所有手續(xù)。在組織表決居商類、綜合類、產(chǎn)城融合類更新單元單一主體掛牌招商方案，以及與鎮(zhèn)政府合作的居商類凈地合作方案時，各村（組）需明確收到的貨幣補償、純收益中提取補助資金，納入“工改工”資金池。

　?。ㄎ澹┭a助對象應(yīng)對提交的申請材料的真實性負(fù)責(zé)，不得弄虛作假，不得騙取補助資金。若發(fā)現(xiàn)有弄虛作假，將收回已撥付的補助資金，涉嫌違法違紀(jì)的，移交相關(guān)部門處理。

　　十一、工作措施

　?。ㄒ唬┙?yōu)先保障項目庫。對滿足條件的項目納入優(yōu)先保障項目庫，由工作專班在項目審批、規(guī)劃調(diào)整、用地指標(biāo)、招商引資、項目融資、經(jīng)營管理等方面，提供“一對一”服務(wù)，做到“件件有著落，事事有回音”，確保項目加快推進(jìn)。

　?。ǘ┨崆敖槿肭捌诠ぷ鳌τ诩{入優(yōu)先保障項目庫的項目，由工作專班提前了解項目總體情況，并安排專人負(fù)責(zé)前期報批工作，協(xié)助屬地村完成片區(qū)策劃與規(guī)劃調(diào)整、單元劃定方案編報、土壤調(diào)查、不動產(chǎn)權(quán)益核查與確認(rèn)、征拆補償方案擬定、前期服務(wù)商招引等工作，力爭縮短項目周期。

　?。ㄈ┘皶r協(xié)調(diào)解決問題。在項目推進(jìn)過程中遇到堵點問題，由工作專班協(xié)調(diào)有關(guān)職能部門溝通解決。若無法解決的，由工作專班匯總整理上報至領(lǐng)導(dǎo)小組，由鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)牽頭協(xié)調(diào)解決。

　　（四）加大宣傳培訓(xùn)力度。堅持問題導(dǎo)向，及時總結(jié)工作經(jīng)驗，制定科學(xué)有效培訓(xùn)內(nèi)容，強化“工改工”政策宣講培訓(xùn)，提高鎮(zhèn)村干部對政策條文和操作細(xì)則的理解和認(rèn)識，爭取群眾廣泛支持。

　　十二、附則

　　（一）本方案由鎮(zhèn)城市更新中心、鎮(zhèn)財政分局、集體資產(chǎn)管理機構(gòu)共同解釋。

　?。ǘ┍痉桨缸?022年1月1日起施行，有效期3年。