東府辦〔2020〕27號

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東莞市人民政府辦公室關于深入推進城市更新工作 拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間的若干意見

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各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：

為貫徹落實市委市政府關于“灣區(qū)都市、品質(zhì)東莞”的戰(zhàn)略部署，切實發(fā)揮城市更新在拓展與優(yōu)化城市發(fā)展空間、推動產(chǎn)業(yè)升級的重要作用，加快我市高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《東莞市人民政府關于深化改革全力推進城市更新提升城市品質(zhì)的意見》（東府〔2018〕102號）、《東莞市人民政府關于拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間 加快推動高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》（東府〔2019〕1號）等有關文件精神，提出如下意見。

一、總體思路和工作目標

（一）總體思路。切實拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間，按照匯聚先進制造業(yè)、打造戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)載體的思路，積極推進以“工改工”和連片改造為主的城市更新，盤活老舊低效工業(yè)園區(qū)，謀劃連片產(chǎn)業(yè)空間；鼓勵開展整治活化，實施有機更新，優(yōu)先產(chǎn)業(yè)升級、改善人居環(huán)境、融合城鄉(xiāng)發(fā)展、提升基礎設施承載力和公共服務水平，促進我市優(yōu)空間、高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。

（二）工作目標。自2020年起，以低效鎮(zhèn)村工業(yè)園改造為核心，實施“工改工”三年行動計劃，力爭三年完成“工改工”拆除整理30000畝，開工建設產(chǎn)業(yè)用房2000萬平方米以上。

二、堅持規(guī)劃引領，確保全市城市更新“一盤棋”

（三）強化規(guī)劃統(tǒng)籌，構建新型城市更新規(guī)劃體系。堅持規(guī)劃先行，充分發(fā)揮國土空間規(guī)劃在城市更新的龍頭引領作用，將城市更新專項規(guī)劃納入國土空間規(guī)劃體系。做好城市更新規(guī)劃體系與“十四五”規(guī)劃、人口發(fā)展規(guī)劃、國土空間總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、城市設計、行業(yè)專項規(guī)劃等的充分銜接，以及城市更新規(guī)劃體系內(nèi)部的上下銜接。完善“全市城市更新專項規(guī)劃—鎮(zhèn)街城市更新專項規(guī)劃—更新單元劃定—前期研究報告”的規(guī)劃管理體系，確保城市更新規(guī)劃具有較高的前瞻性、科學性、指導性和可操作性，助力構建生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀的新型國土空間格局。

（四）加強空間管控，加大城市更新規(guī)劃管控力度。城市更新要堅持落實國土空間規(guī)劃的生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間布局，落實市級規(guī)劃分區(qū)、各類底線與規(guī)劃要素的管控要求。落實國土空間規(guī)劃對全市產(chǎn)業(yè)用地的引導管控，盤活工業(yè)用地，拓展更新產(chǎn)業(yè)用地空間。嚴守工業(yè)保護紅線，落實工業(yè)保護紅線管控要求，結(jié)合工業(yè)保護紅線規(guī)劃，編制城市更新專項規(guī)劃和更新單元劃定方案。明確更新單元劃定的底線約束，落實剛性管控要求和約束性指標。

（五）落實重點地區(qū)，優(yōu)化城市更新空間布局。劃定城市更新重點地區(qū)、重點片區(qū)及重點更新單元，強化控制指引。將濱海灣新區(qū)、松山湖科學城、水鄉(xiāng)新城、市儲備地、重點軌道TOD綜合開發(fā)等納入城市更新重點地區(qū)，其重點更新單元劃定由所屬功能區(qū)（園區(qū)）或市自然資源局、市軌道交通局等相關市級行政主管部門組織編制，報市政府審批實施，并酌情增設針對重點地區(qū)的特定管控內(nèi)容。結(jié)合城市總體形象定位和各鎮(zhèn)街（園區(qū)）特色，加強重點地區(qū)的城市設計，鼓勵對重點片區(qū)、重點更新單元和重要節(jié)點進行精細化城市設計，提升城市更新規(guī)劃可實施性。

（六）著力結(jié)構調(diào)控，有效提升城市功能品質(zhì)。加強城市更新規(guī)劃管控和計劃管理，建立商住類、產(chǎn)業(yè)類、公益類等城市更新項目聯(lián)動實施機制，調(diào)整優(yōu)化城市更新結(jié)構，保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，補齊城市功能短板。加強城市更新工業(yè)倉儲用地（M1、W）和公共設施用地的規(guī)劃指標區(qū)間放權管控，全面支持更新產(chǎn)業(yè)和公共配套建設。

（七）抓好時序安排，有序高效推進城市更新。以計劃申報統(tǒng)籌為重要抓手，調(diào)控城市更新計劃增量質(zhì)量，將城市更新重點地區(qū)的重點片區(qū)和重點更新單元，以及積極引導產(chǎn)業(yè)升級、完善獨立占地公共配套設施、促進生態(tài)修復的城市更新項目優(yōu)先列入城市更新計劃。建立更新項目計劃調(diào)整和定期清理機制，促進城市更新市場良性運行。建立健全城市更新單元計劃實施有效期管理制度，更新單元劃定方案獲批后，改造主體兩年內(nèi)未上報單一主體掛牌招商方案或總體實施方案的，撤銷更新單元劃定方案批復文件，三年內(nèi)不受理重新申報。

三、堅持產(chǎn)業(yè)優(yōu)先，切實落實產(chǎn)業(yè)升級推動高質(zhì)量發(fā)展

（八）突出產(chǎn)業(yè)導向，聚焦先進制造業(yè)引領城市更新。科學引導城市更新各類產(chǎn)業(yè)行業(yè)空間布局，突出先進制造業(yè)空間集聚，落實戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地布局，力爭形成定位清晰、產(chǎn)業(yè)集聚、空間集中、運作高效的更新產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局，助力我市建設廣東省制造業(yè)供給側(cè)結(jié)構性改革創(chuàng)新實驗區(qū)。增加“工改工”類城市更新項目在全市改造項目中的數(shù)量和規(guī)模，強化“工改工”全過程監(jiān)管，重點保障先進制造業(yè)發(fā)展空間。加強城市更新重點地區(qū)、重點片區(qū)和重點更新單元的產(chǎn)業(yè)類更新引導，分片區(qū)、分類型、分層次、分時序推進城市更新，大力推動“工改工”和工業(yè)園區(qū)連片改造，鼓勵市屬、鎮(zhèn)屬企業(yè)參與“工改工”，為產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供更多的低成本空間。建立系統(tǒng)完備、科學規(guī)范、運行有效的拓展優(yōu)化更新產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間機制，促進制造業(yè)整體發(fā)展更加均衡、更高質(zhì)量。

（九）保障產(chǎn)業(yè)用地，嚴格落實工業(yè)用地管控政策。城市更新專項規(guī)劃的用地功能原則上應符合已批近期建設規(guī)劃的用地安排，除上層次規(guī)劃定位調(diào)整、市重大項目落實、TOD規(guī)劃或重大基礎設施建設和位于改造核心區(qū)等特殊情況外，不得對近期建設規(guī)劃的用地功能進行調(diào)整。更新模式必須符合城市更新專項規(guī)劃政策分區(qū)的管控要求，更新儲備區(qū)內(nèi)“工改商”“工改居”項目只能采取政府主導改造模式或單一主體掛牌招商模式，不允許自行改造（按控制性詳細規(guī)劃實施的除外）；工業(yè)保護紅線內(nèi)置換或利用“倍增企業(yè)”政策完善用地手續(xù)后變更為商業(yè)、居住等經(jīng)營性用途的土地，必須采取政府主導改造模式，納入政府土地儲備。除舊村改造外，近期建設規(guī)劃或城市更新專項規(guī)劃安排有產(chǎn)業(yè)用地的更新單元，單元劃定階段必須對產(chǎn)業(yè)用地占比進行校核，不得低于產(chǎn)業(yè)用地的最低占比。

（十）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間，全面推進鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū)改造提升。結(jié)合鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū)摸底調(diào)查數(shù)據(jù)，編制《東莞市鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升專項規(guī)劃》，建立全市鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升項目庫與年度實施計劃。制定《東莞市鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升實施意見》及配套細則，明確提出全市鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū)改造提升工作方案，切實加快工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級，拓展先進制造業(yè)發(fā)展空間，支持實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。采用連片“工改工”、單宗“工改M1”、單宗“工改M0”、產(chǎn)城融合、園區(qū)整治多種方式，以成片改造為主體，推進單體項目改造上升到成片改造，合理布局產(chǎn)業(yè)用地、經(jīng)營性用地和公共設施用地，大力發(fā)展先進制造業(yè)，提升周邊人居環(huán)境，著力打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈生態(tài)圈。鼓勵“一園一策”，科學制定鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū)改造方案，推動鎮(zhèn)村傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)向都市型工業(yè)園區(qū)升級改造。按照“先易后難”的原則，首先聚焦推進鎮(zhèn)屬、村屬工業(yè)園改造提升。行政與市場手段相結(jié)合，合理分析成本收益，建立利益平衡機制，并將鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升工作納入到鎮(zhèn)街政府考核任務，推動鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升項目盡快實施。

（十一）謀劃示范項目，加快工業(yè)園區(qū)連片改造試點工作。以連片工業(yè)區(qū)為突破，強化政府統(tǒng)籌，推進工業(yè)園區(qū)連片改造試點工作，打造具有優(yōu)勢競爭力的先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。鎮(zhèn)街政府劃定鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū)連片改造試點片區(qū)，制定實施計劃，初步明確試點片區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級路徑、主導改造模式、擬落實公共配套設施、意向引入重大產(chǎn)業(yè)項目等內(nèi)容；組織開展試點片區(qū)規(guī)劃研究，明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標與要求，按照產(chǎn)城融合原則和高標準城市設計要求，合理布局各類產(chǎn)業(yè)空間、配套設施和公共空間；充分用好政策紅利，鼓勵市場主體積極參與，多措并舉推動試點片區(qū)實施，形成一批可復制、可推廣的示范項目。

（十二）加強“工改M0”管理，打造戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)載體。堅持產(chǎn)業(yè)立市、產(chǎn)城融合，以城市更新引導新興產(chǎn)業(yè)及其創(chuàng)新資源集聚。全市統(tǒng)籌布局、適度實施“工改M0”，以“工改M0”打造戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)載體，培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群。“工改M0”優(yōu)先布局在廣深科技創(chuàng)新走廊東莞段的重要節(jié)點，著力打造廣深科技創(chuàng)新走廊的中部脊梁；嚴格落實市級和鎮(zhèn)級核心區(qū)內(nèi)不布局“工改M0”，各鎮(zhèn)街（園區(qū)）工業(yè)保護線內(nèi)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）總量不超過轄區(qū)工業(yè)保護線總規(guī)模的10%?！肮じ腗0”要嚴格執(zhí)行《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》及相關補充管理規(guī)定，嚴格約束可分割M0的分割轉(zhuǎn)讓比例以及M0產(chǎn)業(yè)用房中的生產(chǎn)制造用房計容建筑面積占總計容建筑面積的比例，嚴格監(jiān)管項目履約監(jiān)管協(xié)議的執(zhí)行情況。生產(chǎn)制造用房應符合工業(yè)建筑設計規(guī)范，首層地面荷載不低于1200公斤/平方米，二、三層樓層荷載不低于800公斤/平方米，四層以上樓層荷載不低于650公斤/平方米，明顯提升“工改M0”對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目的空間承載能力。

（十三）建立倒逼機制，力促低效用地主體主動實施改造。根據(jù)項目用地規(guī)模、畝均產(chǎn)值、單位能耗、排污強度、勞動生產(chǎn)率等指標對用地效率進行分等定級，并在用能、用電、用水、排污權等方面實行差別化配置，提高低效用地項目運營成本，倒逼低效用地主體主動實施改造或退出用地。

四、堅持民生為本，提升人居環(huán)境促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展

（十四）完善公共配套，加強公共設施片區(qū)統(tǒng)籌。通過城市更新有效增加教育、交通、市政公用、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、文體、綠地與廣場等公益性設施；優(yōu)先推進涉及學校、醫(yī)院、軌道交通、道路、河道整治等重大公共設施的城市更新項目的實施。公共配套設施優(yōu)先集中統(tǒng)籌配置，原則上不異地建設。鼓勵公共配套設施遵循“補齊短板、綜合利用”原則進行復合建設，按《東莞市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》規(guī)定的中高限配置。加大對大型公共設施的片區(qū)統(tǒng)籌力度，擴大教育、醫(yī)療、市政等獨立占地的公共設施規(guī)模，避免“小而全”布置、碎片化建設。其中，教育設施方面，原則上配置的幼兒園班數(shù)不少于12班、小學班數(shù)不少于36班、初中班數(shù)不少于36班、高中班數(shù)不少于48班。推進片區(qū)公共服務設施容量評價與市政交通設施承載力評估，公共服務設施要與周邊區(qū)域的人口布局、人口發(fā)展相協(xié)調(diào)，加大公共配套設施建設力度，保障城市更新項目與周邊配套設施的同步實施和正常運行。

（十五）鼓勵整治活化，改善城中村（舊村）人居環(huán)境。城中村（舊村）因地制宜實施微改造，注重人居環(huán)境改善，注重文明傳承、文化延續(xù)，精細化推進城市更新。鼓勵整治活化類更新項目，下足繡花功夫，不急功近利，不大拆大建。梳理城中村（舊村）在消防安全、公共空間、公共配套、環(huán)境品質(zhì)、交通微循環(huán)及市政配套等方面存在的問題，合理劃定拆除范圍，科學制定改造方案，優(yōu)化居住環(huán)境。銜接鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，突出鄉(xiāng)村建設風貌區(qū)實施整治活化的控制指引，明確一類風貌區(qū)、二類風貌區(qū)、三類風貌區(qū)的剛性管控要求；推進村莊資源整合，實施有機更新，推動村莊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，打造農(nóng)村現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，延伸拓展城市產(chǎn)業(yè)空間。

五、堅持效率提速，推進城市更新項目盡快落地

（十六）落實有力舉措，強化產(chǎn)業(yè)類更新政策傾斜。加快出臺與東府〔2018〕102號文相配套的產(chǎn)業(yè)類更新總體指引文件，以及“工改工”、“工改M0”、財政補助、整治活化類更新的實施細則，不斷探索提出新辦法新措施，加強政策創(chuàng)新，充分調(diào)動各方積極性。構建“工改工”分類引導扶持體系，通過合理對“工改工”項目進行分類，配套多層次獎勵扶持手段，加大政策傾斜力度，激發(fā)“工改工”改造動力，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級加快發(fā)展。

（十七）優(yōu)化工作流程，提升城市更新審批效率。城市更新主管部門根據(jù)自然資源部“多審合一”改革要求和部門“三定”方案，梳理各類型更新項目的審批事項，深入推進流程再造，著力提升審批效率。進一步優(yōu)化各類型更新項目，尤其是“工改工”和連片改造項目的“1+N”總體實施方案審批流程。深入推進行政審批制度“放管服”改革，加強功能區(qū)城市更新統(tǒng)籌職能，在城市更新事權下放過渡期內(nèi)，城市更新主管部門做好業(yè)務指導、培訓、對接等工作，有序推進城市更新管理職能下放工作。

（十八）加強隊伍建設，落實鎮(zhèn)街城市更新主體責任。各鎮(zhèn)街要嚴格落實城市更新工作的主體責任，進一步抓好隊伍建設，配齊配強人員力量，提供面向企業(yè)、村（社區(qū)）的城市更新咨詢服務窗口，組建城市更新項目全流程跟蹤的服務管理團隊，由“等著批”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皫椭鴪蟆?，依法依?guī)幫助業(yè)主單位、開發(fā)主體及時解決實際問題。針對“工改工”和連片改造項目，各鎮(zhèn)街（園區(qū)）應開辟更新項目便捷通道，提供項目報批的“專員式”服務和“一站式”服務。

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?????????????????????? ?????????2020年3月31日