一、制定背景
?。ㄒ唬h的十九大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
（二）2021年6月印發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號），明確提出“完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”，從國家層面確認了共有產(chǎn)權(quán)住房是住房保障體系的重要組成部分。
?。ㄈ?020年7月廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等六部門印發(fā)《關(guān)于因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的指導意見》（粵建保〔2020〕123號），要求在人口流入集中、住房供需矛盾突出、住房困難群體數(shù)量較多的城市穩(wěn)步發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，切實解決住房困難群體的基本住房問題，實現(xiàn)住有所居。
?。ㄋ模?021年8月印發(fā)《東莞市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈東莞市三限房（共有產(chǎn)權(quán)住房）建設(shè)和分配試點方案〉的通知》（東府辦〔2021〕44號），明確了三限房規(guī)劃建設(shè)、開發(fā)建設(shè)及銷售模式、銷售對象及分配方式以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、完全產(chǎn)權(quán)獲得、購房限制等政策，但對于操作層面的審核配售、產(chǎn)權(quán)登記、供后管理、物業(yè)管理、監(jiān)督管理等措施未明確規(guī)定。為規(guī)范指導鎮(zhèn)街（園區(qū)）、政府指定代持機構(gòu)及相關(guān)部門開展三限房工作，有必要制定《東莞市三限房運營管理實施細則》。
二、制定依據(jù)
?。ㄒ唬V東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等六部門印發(fā)《關(guān)于因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的指導意見》（粵建?！?020〕123號）；
?。ǘ稏|莞市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈東莞市三限房（共有產(chǎn)權(quán)住房）建設(shè)和分配試點方案〉的通知》（東府辦〔2021〕44號）。
三、主要內(nèi)容
《細則》共設(shè)7章36條，主要對三限房的保障屬性、職責分工、審核配售、產(chǎn)權(quán)登記、供后管理、物業(yè)管理、監(jiān)督管理等做出了規(guī)定。
（一）總則。一是明確三限房屬于保障性住房中的共有產(chǎn)權(quán)住房。二是本細則適用范圍。三是相關(guān)部門、政府指定代持機構(gòu)、鎮(zhèn)街（園區(qū)）住建部門的職責。
（二）審核配售。一是明確三限房的配售工作由各鎮(zhèn)街（園區(qū)）住建部門牽頭、代持機構(gòu)配合實施。二是申購的基本條件、定向分配條件及申請資料。三是網(wǎng)上申購及配售流程。四是已經(jīng)購買或正在租住其他保障性住房的，購買三限房后的處置要求。
?。ㄈ┊a(chǎn)權(quán)登記。一是明確承購人與開發(fā)建設(shè)單位、代持機構(gòu)簽訂買賣合同，以及合同需要明確產(chǎn)權(quán)份額、使用規(guī)定、轉(zhuǎn)讓限定、抵押約定、違約責任等內(nèi)容。二是不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證書標注共有產(chǎn)權(quán)住房、抵押登記及居住權(quán)設(shè)立限制、共有人及比例等內(nèi)容。
?。ㄋ模┕┖蠊芾怼?/strong>一是明確按照整套住房全部產(chǎn)權(quán)建筑面積繳納住宅專項維修資金和物業(yè)管理服務(wù)費。二是三限房個人產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓需滿足一定年限（參照本市商品住房限售政策執(zhí)行），獲得完全產(chǎn)權(quán)需要首次取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿5年。三是明確購買代持機構(gòu)產(chǎn)權(quán)份額時享受折扣優(yōu)惠人群的條件。四是因特殊原因用于出租的規(guī)定。
（五）物業(yè)管理。一是明確物業(yè)管理按照商品住宅小區(qū)物業(yè)管理模式執(zhí)行。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)除傳統(tǒng)物業(yè)管理外，可根據(jù)需求有償提供家居保潔、物業(yè)維修、社群活動、圖書驛站、共享健身房等便民服務(wù)。
?。┍O(jiān)督管理。一是明確政府部門和代持機構(gòu)對三限房進行監(jiān)督檢查的方式。二是承購人故意隱瞞、虛報或偽造材料騙取購房資格的相關(guān)責任及處理方式。
?。ㄆ撸└絼t。一是明確本細則中相關(guān)名詞（如共同生活子女、養(yǎng)老保險、經(jīng)濟貢獻突出企業(yè)、發(fā)明專利或?qū)嵱眯滦蛯＠龋┑姆秶６潜炯殑t的解釋部門和施行有效期。
四、答疑解惑
1.什么是三限房？
答：是指政府提供政策優(yōu)惠，按照有關(guān)標準籌集建設(shè)，限定套型面積，限制使用范圍和處分權(quán)利，實行政府與承購人按份共有產(chǎn)權(quán)，面向符合規(guī)定條件的本市無房家庭供應的保障性住房，屬于共有產(chǎn)權(quán)住房。承購人按總價的50%出資購買50%產(chǎn)權(quán)，另50%產(chǎn)權(quán)由代持機構(gòu)持有。
2.三限房在享受教育、醫(yī)療等公共服務(wù)權(quán)益方面，與商品住房有差別嗎？
答：沒有差別，完全一致。購買三限房視同購買商品住房，享有與普通商品住房同等的教育、醫(yī)療、戶政、養(yǎng)老、住房公積金等公共服務(wù)權(quán)益。
3.三限房套型面積有多大？
答：根據(jù)特定保障對象群體的需求和實用經(jīng)濟原則，目前在建的長安、虎門、塘廈、鳳崗、大朗鎮(zhèn)項目三限房建筑面積限定在70-80m2，戶型為兩房兩廳一衛(wèi)或三房兩廳一衛(wèi)，實施基本裝修交付。
4.三限房售價如何確定？
答：土地出讓時以“限房價、競地價”方式集中新建，由開發(fā)建設(shè)單位按照不高于限價確定具體銷售價格。承購人按總價的50%出資購買50%產(chǎn)權(quán)，另50%產(chǎn)權(quán)由代持機構(gòu)持有。
5.正在享受住房保障政策（包括但不限于共有產(chǎn)權(quán)住房、公共租賃住房、政府投資保障性租賃住房、人才住房、市屬人才住房租金補貼（優(yōu)惠）、人才購（租）房補貼等）的能否申請購買三限房？
答：不能重復享受。其中已購買產(chǎn)權(quán)型保障性住房的不能申請，正在享受租賃型保障性住房及貨幣補貼的，應在辦理三限房買賣合同網(wǎng)簽前騰退所租住房屋或由有關(guān)部門停止發(fā)放住房租金補貼（優(yōu)惠）。
6.三限房主要供應給哪些群體？
答：申購對象基本條件見《細則》第五條，定向分配條件見第七條。
7.申購條件中的共同生活子女怎么界定？
答：是指未成年或雖已成年但未具備穩(wěn)定收入來源的子女。
8.申購條件中的養(yǎng)老保險包括城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險嗎？
答：不包括。是指職工基本養(yǎng)老保險，不包括靈活就業(yè)人員養(yǎng)老保險、城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險以及其他商業(yè)養(yǎng)老保險。
9.我一直在虎門工作并一直在繳納職工基本養(yǎng)老保險，但在申請三限房前，我換過一個單位還在虎門，現(xiàn)在的工作單位逐月繳納養(yǎng)老保險不足一年（12個月），這種情況符合要求嗎？
答：如果在同一區(qū)域的不同工作單位合計逐月繳納養(yǎng)老保險滿1年，就符合細則第五條中“與三限房銷售區(qū)域用人單位簽訂勞動合同并逐月繳納養(yǎng)老保險滿1年（勞動合同簽訂單位與養(yǎng)老保險繳納單位須一致）”的要求。其中，如果申請定向分配，當前工作單位及此前工作單位均符合定向分配條件對于工作單位的要求才行。
10.三限房的申購流程是怎樣的？
答：發(fā)布公告—網(wǎng)上申購—搖號排序—資格審查—按序選房—購房確認。
11.三限房的銷售流程是怎樣的？
答：三限房銷售按照兩個階段進行，第一階段定向分配，配售給所在鎮(zhèn)街符合定向分配條件的申請人；第二階段公開抽簽分配，配售給所在鎮(zhèn)街符合基本條件的申請人。若仍有剩余房源，接受全市符合基本條件的人員申請。各階段符合條件的申請人不超過房源總數(shù)的，搖號確定選房次序；符合條件的申請人超過房源總數(shù)的，搖號確定入圍申請人及選房次序。
12.購買了50%產(chǎn)權(quán)份額的三限房，住宅專項維修資金和物業(yè)管理服務(wù)費繳納多少?
答：按照整套住房全部產(chǎn)權(quán)建筑面積計算。
13.三限房能否用于出租？
答：不得擅自出租。三限房承購人因家庭成員就業(yè)、子女就學等原因確需出租住房的，應征得代持機構(gòu)同意，并與代持機構(gòu)、承租人簽訂住房出租使用協(xié)議。承購人和代持機構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應部分，具體應在購房合同中約定。租賃行為應符合本市住房租賃管理相關(guān)規(guī)定。
14.買了三限房后還能購買其他住房嗎？
答：承購人及其配偶、共同生活子女在莞購買市場化商品房（包括新建商品房及二手商品房）前，需取得三限房完全產(chǎn)權(quán)或退出本房屋產(chǎn)權(quán)。
15.購買了三限房多久才能轉(zhuǎn)讓？
答：承購人持有的三限房產(chǎn)權(quán)執(zhí)行市場化商品房的限售政策（目前我市的住房限售年限是取得不動產(chǎn)權(quán)證后滿2年）。與普通商品住房不同的是，三限房實行封閉流轉(zhuǎn)，只能一次性將50%個人產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給代持機構(gòu)或其他符合三限房銷售對象基本條件（全市范圍）的受讓人。當然，獲得完全產(chǎn)權(quán)的按市場化商品房政策執(zhí)行。
16.轉(zhuǎn)讓三限房后能否再次申購？
答：不能。一個家庭只能購買一套三限房。
17.如何獲得三限房的完全產(chǎn)權(quán)？
答：三限房首次取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿5年后，承購人可以通過購買代持機構(gòu)產(chǎn)權(quán)份額獲得完全產(chǎn)權(quán)，承購人與代持機構(gòu)按相關(guān)規(guī)定承擔各自應承擔的稅費。
18.購買代持機構(gòu)產(chǎn)權(quán)份額時有價格優(yōu)惠嗎？
答：取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿5年（以不動產(chǎn)權(quán)證書登記日期為準）且入戶東莞滿3年的，可按屆時市場評估價8折一次性購買代持機構(gòu)持有份額；取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿5年且依據(jù)《東莞市優(yōu)才卡管理暫行辦法》（東府〔2020〕81 號）申領(lǐng)并持有莞香卡的可按屆時市場評估價7折購買，持有玉蘭卡的可按屆時市場評估價5折購買。
19.代持機構(gòu)有權(quán)檢查三限房嗎？
答：為了防止違規(guī)出租、出借或其他違法使用問題，在代持機構(gòu)擁有三限房產(chǎn)權(quán)份額期間，承購人須配合代持機構(gòu)或受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常巡查工作，共同做好房屋的使用管理。
20.使用虛假資料申購有什么后果？
答：弄虛作假的申購無效，即使取得三限房也要退還，并且承購人5年內(nèi)不得再次申請購買本市三限房。已取得資格的，由鎮(zhèn)街住建部門取消其購買資格；已簽約的，開發(fā)建設(shè)單位應當與其解除購房合同，承購人承擔相應的法律責任；已登記發(fā)證至承購人名下的，由代持機構(gòu)回購其所持份額，并以原購房價與回購時市場評估價較低者作為回購價格。承購人對住房內(nèi)部進行維修、裝修的費用不予退還。若承購人拒不配合回購，代持機構(gòu)保留追究承購人法律責任的權(quán)利。
21.申購中簽后放棄購買有什么后果？
答：申購前應仔細查看申購公告資料后再參加申購，尤其是做好自身經(jīng)濟能力衡量，一旦中簽后未按時到場、未按規(guī)定選房或未按規(guī)定簽訂買賣合同的，其購房資格即時喪失，申購人3年內(nèi)不得再次申購。
政策文件：東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《東莞市三限房運營管理實施細則》的通知
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