為規(guī)范和指導(dǎo)“三舊”改造新一輪工作高效開展，加快推動項目動工建設(shè)，我局牽頭編制了《東莞市“三舊”改造（城市更新）實施操作細則（試行）》（東自然資〔2023〕311號，下簡稱“細則”），并于2023年6月19日正式印發(fā)?，F(xiàn)就政策有關(guān)內(nèi)容解讀如下：
一、政策背景
依據(jù)《關(guān)于聚焦先進制造打造高品質(zhì)空間全面加快“三舊”改造的實施意見》（東府〔2023〕4號，以下簡稱“實施意見”）等文件精神，為營造“公平公開、減負(fù)讓利、提質(zhì)增效”的東莞“三舊”改造政策體系，我市配套了一系列實施細則。前期已出臺的補償安置成本核算指引、開發(fā)容量計算指引、地價計收與分配等配套政策作為新政策體系的核心支柱，已充分明確我市“三舊”改造利益分配新規(guī)則；現(xiàn)制定《細則》明確規(guī)劃編制、實施方案編制以及公開招引實施主體模式下全流程各個環(huán)節(jié)操作要求，以便于指導(dǎo)改造項目迅速、高效開展具體工作。
《細則》包括《東莞市“三舊”改造（城市更新）公開招引實施主體模式操作細則（試行）》《東莞市“三舊”改造片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃編審指引（試行）》《東莞市“三舊”改造單元規(guī)劃（XX詳細規(guī)劃街坊控規(guī)調(diào)整）編審指引（試行）》、《東莞市“三舊”改造（城市更新）項目總體實施方案審批操作細則（試行）》四份文件。
二、政策特點
（一）融合審批、簡化材料
規(guī)劃方面，不再單獨編制原有單元劃定、前期研究、控規(guī)調(diào)整方案，整合為單元規(guī)劃（XX詳細規(guī)劃街坊控規(guī)調(diào)整）。成果表現(xiàn)為“一張實施監(jiān)管圖則、一張控規(guī)圖則、一張城市設(shè)計控制圖則及一套材料”。單元規(guī)劃（XX詳細規(guī)劃街坊控規(guī)調(diào)整）按國土空間詳細規(guī)劃規(guī)定及程序編制、批準(zhǔn)后實施。
用地報批方面，不再單獨編制原有“1+N”的改造方案、征地方案、收地方案、收儲方案、供地方案，整合為總體實施方案。審批事項從物理疊加向有機整合推進，大幅歸并和精簡原各類方案的報批材料。實行一次性審批，總體實施方案整合為“一份表一張圖一個方案一套材料”。
（二）流程公開、信息化管理
規(guī)劃審批、公開招引實施主體、用地報批等業(yè)務(wù)全流程信息化，全面實現(xiàn)線上收件、線上審查，讓審批流程公開透明、全程留痕。建立區(qū)片容積率、區(qū)片地價計收信息化系統(tǒng)，實現(xiàn)線上查詢，一鍵生成容積率以及地價，減少各種人為判斷與不確定性，消除模糊空間，提高項目改造效率，全力以赴“促動工”。
（三）試點先行、逐步推廣
在居商類改造和產(chǎn)業(yè)類改造中，選擇一批試點項目，依據(jù)《細則》進行編審?fù)七M。通過這些試點項目的經(jīng)驗，完善操作細則，推動操作細則的更新和優(yōu)化，解決項目推進中遇到的難題，促進項目的落地和實施。
三、主要內(nèi)容
?。ㄒ唬娬{(diào)“片區(qū)管大帳、單元管實施”
一是以片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃作為項目實施的協(xié)調(diào)平臺與管控抓手，重點是重塑政府、市場、村集體、權(quán)利人等利益格局。通過片區(qū)謀劃、細分單元，以更大范圍重點解決保護統(tǒng)籌、規(guī)劃統(tǒng)籌、利益統(tǒng)籌、實施統(tǒng)籌等各類實施性問題，確保改造片區(qū)連片實施，整體提升城市空間品質(zhì)，全面提高用地利用效率。
二是以單元規(guī)劃（XX詳細規(guī)劃街坊控規(guī)調(diào)整）對接法定規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，作為實施監(jiān)管協(xié)議、規(guī)劃許可階段的依據(jù)。一次性將“三舊”改造項目所有規(guī)劃管控要素直接落實到法定監(jiān)管圖則、避免方案反復(fù)與博弈。
?。ǘ┽槍χ攸c難點提出解決措施
《細則》直面舊改難題，提出相應(yīng)解決路徑：
公有資產(chǎn)處理：明確權(quán)益清晰的公有資產(chǎn)政府收回的操作路徑。
“釘子戶”問題：設(shè)置分期成交、單元切割、政府征收等解決措施。
產(chǎn)業(yè)聯(lián)動改造難題：結(jié)合地價計收創(chuàng)設(shè)產(chǎn)業(yè)平衡資金反哺連片“工改工”。
?。ㄈ┲貥?gòu)操作流程的四個關(guān)鍵環(huán)節(jié)
以全流程思維明確公開招引實施主體模式的“三舊”改造項目各個環(huán)節(jié)具體推進要求：
一是前期工作環(huán)節(jié)，強化政府主導(dǎo)。政府統(tǒng)籌開展規(guī)劃方案編制、不動產(chǎn)權(quán)益核查、意愿征詢、補償方案擬定、政府（集體）綜合收益確定、公開交易方案編報等事項，政府在前端穩(wěn)定各項核心要素，全面降低制度性交易成本。
二是確認(rèn)主體環(huán)節(jié)，實行公開競價。意向企業(yè)在市公共資源交易平臺通過公開競價、并在收購期限內(nèi)完成不動產(chǎn)權(quán)益要約收購后成為實施主體。結(jié)合不同項目實際，同時明確收購期限中止、收購延期、單元切割、分期成交及掛牌終止等有關(guān)要求。
三是實施方案環(huán)節(jié)，堅持流程優(yōu)化。改造項目統(tǒng)一編制總體實施方案，一次性明確改造路徑、用地手續(xù)、補償安置、收益分配、實施責(zé)任等內(nèi)容。
四是開發(fā)監(jiān)管環(huán)節(jié)，強調(diào)雙向奔赴。鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府做好實施監(jiān)管，包括產(chǎn)權(quán)注銷、土地供應(yīng)及入庫及實施監(jiān)管。實施方案批復(fù)后，屬地安排批量辦理產(chǎn)權(quán)注銷，改造主體在完成產(chǎn)權(quán)注銷之日起1個月內(nèi)簽訂土地出讓合同。
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