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《東莞市“三舊”改造(城市更新)實施操作細則(試行)》政策解讀
中國東莞政府門戶網(wǎng)站      2023-06-27 11:04:40  來源: 東莞市自然資源局
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  為規(guī)范和指導(dǎo)“三舊”改造新一輪工作高效開展,加快推動項目動工建設(shè),我局牽頭編制了《東莞市“三舊”改造(城市更新)實施操作細則(試行)》(東自然資〔2023311號,下簡稱“細則”),并于2023619日正式印發(fā)?,F(xiàn)就政策有關(guān)內(nèi)容解讀如下:

  一、政策背景

  依據(jù)《關(guān)于聚焦先進制造打造高品質(zhì)空間全面加快“三舊”改造的實施意見》(東府〔20234號,以下簡稱“實施意見”)等文件精神,為營造“公平公開、減負(fù)讓利、提質(zhì)增效”的東莞“三舊”改造政策體系,我市配套了一系列實施細則。前期已出臺的補償安置成本核算指引、開發(fā)容量計算指引、地價計收與分配等配套政策作為新政策體系的核心支柱,已充分明確我市“三舊”改造利益分配新規(guī)則;現(xiàn)制定《細則》明確規(guī)劃編制、實施方案編制以及公開招引實施主體模式下全流程各個環(huán)節(jié)操作要求,以便于指導(dǎo)改造項目迅速、高效開展具體工作。

  《細則》包括《東莞市“三舊”改造(城市更新)公開招引實施主體模式操作細則(試行)》《東莞市“三舊”改造片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃編審指引(試行)》《東莞市“三舊”改造單元規(guī)劃(XX詳細規(guī)劃街坊控規(guī)調(diào)整)編審指引(試行)》、《東莞市“三舊”改造(城市更新)項目總體實施方案審批操作細則(試行)》四份文件。

  二、政策特點

  (一)融合審批、簡化材料

  規(guī)劃方面,不再單獨編制原有單元劃定、前期研究、控規(guī)調(diào)整方案,整合為單元規(guī)劃(XX詳細規(guī)劃街坊控規(guī)調(diào)整)。成果表現(xiàn)為“一張實施監(jiān)管圖則、一張控規(guī)圖則、一張城市設(shè)計控制圖則及一套材料”。單元規(guī)劃(XX詳細規(guī)劃街坊控規(guī)調(diào)整)按國土空間詳細規(guī)劃規(guī)定及程序編制、批準(zhǔn)后實施。

  用地報批方面,不再單獨編制原有“1+N”的改造方案、征地方案、收地方案、收儲方案、供地方案,整合為總體實施方案。審批事項從物理疊加向有機整合推進,大幅歸并和精簡原各類方案的報批材料。實行一次性審批,總體實施方案整合為“一份表一張圖一個方案一套材料”。

  (二)流程公開、信息化管理

  規(guī)劃審批、公開招引實施主體、用地報批等業(yè)務(wù)全流程信息化,全面實現(xiàn)線上收件、線上審查,讓審批流程公開透明、全程留痕。建立區(qū)片容積率、區(qū)片地價計收信息化系統(tǒng),實現(xiàn)線上查詢,一鍵生成容積率以及地價,減少各種人為判斷與不確定性,消除模糊空間,提高項目改造效率,全力以赴“促動工”。

  (三)試點先行、逐步推廣

  在居商類改造和產(chǎn)業(yè)類改造中,選擇一批試點項目,依據(jù)《細則》進行編審?fù)七M。通過這些試點項目的經(jīng)驗,完善操作細則,推動操作細則的更新和優(yōu)化,解決項目推進中遇到的難題,促進項目的落地和實施。

  三、主要內(nèi)容

 ?。ㄒ唬娬{(diào)“片區(qū)管大帳、單元管實施”

  一是以片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃作為項目實施的協(xié)調(diào)平臺與管控抓手,重點是重塑政府、市場、村集體、權(quán)利人等利益格局。通過片區(qū)謀劃、細分單元,以更大范圍重點解決保護統(tǒng)籌、規(guī)劃統(tǒng)籌、利益統(tǒng)籌、實施統(tǒng)籌等各類實施性問題,確保改造片區(qū)連片實施,整體提升城市空間品質(zhì),全面提高用地利用效率。

  二是以單元規(guī)劃(XX詳細規(guī)劃街坊控規(guī)調(diào)整)對接法定規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),作為實施監(jiān)管協(xié)議、規(guī)劃許可階段的依據(jù)。一次性將“三舊”改造項目所有規(guī)劃管控要素直接落實到法定監(jiān)管圖則、避免方案反復(fù)與博弈。

 ?。ǘ┽槍χ攸c難點提出解決措施

  《細則》直面舊改難題,提出相應(yīng)解決路徑:

  公有資產(chǎn)處理:明確權(quán)益清晰的公有資產(chǎn)政府收回的操作路徑。

  “釘子戶”問題:設(shè)置分期成交、單元切割、政府征收等解決措施。

  產(chǎn)業(yè)聯(lián)動改造難題:結(jié)合地價計收創(chuàng)設(shè)產(chǎn)業(yè)平衡資金反哺連片“工改工”。

 ?。ㄈ┲貥?gòu)操作流程的四個關(guān)鍵環(huán)節(jié)

  以全流程思維明確公開招引實施主體模式的“三舊”改造項目各個環(huán)節(jié)具體推進要求:

  一是前期工作環(huán)節(jié),強化政府主導(dǎo)。政府統(tǒng)籌開展規(guī)劃方案編制、不動產(chǎn)權(quán)益核查、意愿征詢、補償方案擬定、政府(集體)綜合收益確定、公開交易方案編報等事項,政府在前端穩(wěn)定各項核心要素,全面降低制度性交易成本。

  二是確認(rèn)主體環(huán)節(jié),實行公開競價。意向企業(yè)在市公共資源交易平臺通過公開競價、并在收購期限內(nèi)完成不動產(chǎn)權(quán)益要約收購后成為實施主體。結(jié)合不同項目實際,同時明確收購期限中止、收購延期、單元切割、分期成交及掛牌終止等有關(guān)要求。

  三是實施方案環(huán)節(jié),堅持流程優(yōu)化。改造項目統(tǒng)一編制總體實施方案,一次性明確改造路徑、用地手續(xù)、補償安置、收益分配、實施責(zé)任等內(nèi)容。

  四是開發(fā)監(jiān)管環(huán)節(jié),強調(diào)雙向奔赴。鎮(zhèn)街(園區(qū))政府做好實施監(jiān)管,包括產(chǎn)權(quán)注銷、土地供應(yīng)及入庫及實施監(jiān)管。實施方案批復(fù)后,屬地安排批量辦理產(chǎn)權(quán)注銷,改造主體在完成產(chǎn)權(quán)注銷之日起1個月內(nèi)簽訂土地出讓合同。


東莞市“三舊”改造(城市更新)實施操作細則(試行)


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