點(diǎn)擊查看政策文件（政策解讀）：石碣鎮(zhèn)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《石碣鎮(zhèn)城市更新單一主體掛牌招商項(xiàng)目公開(kāi)招引前期服務(wù)商操作指引（試行）》的通知
為規(guī)范我鎮(zhèn)城市更新工作，指導(dǎo)我鎮(zhèn)公開(kāi)選定更新單元前期服務(wù)商工作，在城市更新改造過(guò)程中規(guī)范有序?qū)嵤﹩我恢黧w掛牌招商，石碣鎮(zhèn)規(guī)劃管理所草擬了《石碣鎮(zhèn)城市更新單一主體掛牌招商項(xiàng)目公開(kāi)招引前期服務(wù)商操作指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指引》），現(xiàn)就相關(guān)事宜解讀如下：
一、《指引》出臺(tái)背景和意義
為深入學(xué)習(xí)貫徹落實(shí)習(xí)近平總書(shū)記重要講話精神，全面準(zhǔn)確貫徹高質(zhì)量發(fā)展的根本要求，我市近年出臺(tái)了一系列改革優(yōu)化城市更新政策機(jī)制，全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)。引入前期服務(wù)商制度，以便規(guī)范有序地開(kāi)展城市更新單一主體公開(kāi)掛牌招商工作，建立公平、公正、公開(kāi)的城市更新市場(chǎng)。我所草擬了《石碣鎮(zhèn)城市更新單一主體掛牌招商項(xiàng)目選取前期服務(wù)商工作操作指引（試行）》，助推石碣鎮(zhèn)城市更新品質(zhì)提升。
二、《指引》起草依據(jù)
根據(jù)《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)〈東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）>的通知》(東府辦[2019]29號(hào) )及有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及政策規(guī)定，制定本操作指引。
三、《指引》的框架及主要內(nèi)容
《指引》共七章，包含三十一條，具體內(nèi)容如下：
第一章總則。適用范圍：我鎮(zhèn)范圍內(nèi)公開(kāi)選定前期服務(wù)商開(kāi)展相應(yīng)前期工作的更新單元。開(kāi)展更新單元前期工作可選擇的方式：鎮(zhèn)政府自行實(shí)施、委托鎮(zhèn)下屬企業(yè)實(shí)施、通過(guò)政府采購(gòu)委托前期服務(wù)商實(shí)施和授權(quán)集體經(jīng)濟(jì)組織公開(kāi)招引前期服務(wù)商實(shí)施。
第二章前期服務(wù)商資格要求。我鎮(zhèn)人民政府可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況設(shè)定公平、公正、公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的報(bào)名資格要求。明確了通過(guò)政府采購(gòu)的應(yīng)具備六點(diǎn)條件，采用集體招引的除具備政府采購(gòu)的六點(diǎn)條件，還應(yīng)綜合考慮七個(gè)內(nèi)容。服務(wù)時(shí)間為2年，涉及舊村改造的可延長(zhǎng)至3年。
第三章選定前期服務(wù)商操作流程。集體經(jīng)濟(jì)組織將擬啟動(dòng)公開(kāi)選定前期服務(wù)商的更新單元向鎮(zhèn)城市更新中心提交改造申請(qǐng)，鎮(zhèn)城市更新中心初審后，復(fù)函給集體經(jīng)濟(jì)組織。集體經(jīng)濟(jì)組織編制公開(kāi)招引方案材料后，上報(bào)鎮(zhèn)城市更新評(píng)審小組。通過(guò)審查后，集體經(jīng)濟(jì)組織將公開(kāi)選定前期服務(wù)商的有關(guān)事宜進(jìn)行民主決策。報(bào)鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會(huì)議審議通過(guò)后，集體經(jīng)濟(jì)組織就公開(kāi)選定前期服務(wù)商有關(guān)事宜在相關(guān)網(wǎng)站及公告欄等發(fā)布公告，集體經(jīng)濟(jì)組織在規(guī)定時(shí)間內(nèi)受理企業(yè)報(bào)名，由農(nóng)林水務(wù)局審查企業(yè)報(bào)名資格，通過(guò)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺(tái)公開(kāi)選取前期服務(wù)商，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織召開(kāi)股東代表大會(huì)或戶代表大會(huì)表決同意后簽訂服務(wù)協(xié)議，確定前期服務(wù)商。
第四章前期服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算。通過(guò)政府采購(gòu)或集體經(jīng)濟(jì)組織公開(kāi)招引前期服務(wù)商，可以通過(guò)預(yù)詢(xún)價(jià)方式確定前期服務(wù)費(fèi)用或底價(jià)。前期服務(wù)費(fèi)用按照“誰(shuí)委托，誰(shuí)支付”的原則處理，招引方在招引方案與服務(wù)協(xié)議中明確結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算時(shí)點(diǎn)與結(jié)算方式等內(nèi)容。
第五章實(shí)施前期服務(wù)工作的內(nèi)容及要求。前期服務(wù)商的工作主要內(nèi)容包括：編制更新單元?jiǎng)澏ǚ桨浮⒑瞬楹痛_認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益、征詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿、擬定拆遷補(bǔ)償方案、確定政府（集體）綜合收益及編報(bào)掛牌招商方案。
第六章部門(mén)職責(zé)。明確了自然資源分局、財(cái)政分局、農(nóng)林水務(wù)局、城市更新中心和規(guī)劃管理所相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)的工作分工。
第七章附則。指引自印發(fā)之日起實(shí)施，有效期三年。
四、重要內(nèi)容解讀
（一）前期服務(wù)商的具體工作內(nèi)容
前期服務(wù)商的具體工作主要內(nèi)容，包括6項(xiàng)（編報(bào)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨?、核查和確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益、征詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿、擬定拆遷補(bǔ)償方案、確定政府（集體）綜合收益和編報(bào)掛牌招商方案）以及其他開(kāi)展更新單元改造的必要工作。
1、編報(bào)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨?。包括更新單元范圍、拆除范圍；更新方向、?guī)劃用途；更新單元總建筑規(guī)模和各類(lèi)用途建筑規(guī)模的上限值；公共設(shè)施類(lèi)型、用地規(guī)模、建設(shè)主體、移交方式及其他要求。
2、核查和確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益。在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益核查工作時(shí)，需由有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果須經(jīng)鎮(zhèn)自然資源分局、不動(dòng)產(chǎn)登記中心審核并加蓋公章，具體按照市相關(guān)政策要求執(zhí)行。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人包括以下三類(lèi)：集體土地所有權(quán)人；依法登記的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人；土地、房屋實(shí)際使用人。
3、征詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿。在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿征詢(xún)工作時(shí)，應(yīng)對(duì)更新單元拆除范圍內(nèi)的所有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人進(jìn)行意愿征詢(xún)，并取得其權(quán)益土地面積合計(jì)占比和權(quán)益人數(shù)合計(jì)占比均達(dá)90%以上的書(shū)面同意的意見(jiàn)。同意的事項(xiàng)至少包括：同意其所有或?qū)嶋H使用的土地、房屋納入更新范圍；同意按照單一主體掛牌招商的相關(guān)政策實(shí)施更新改造。
4、擬定拆遷補(bǔ)償方案。在擬定拆遷補(bǔ)償方案時(shí)，應(yīng)廣泛聽(tīng)取和尊重改造范圍內(nèi)權(quán)益人意見(jiàn)，擬定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并取得該部分權(quán)益人的人數(shù)80%以上書(shū)面同意。集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償應(yīng)以物業(yè)補(bǔ)償為主，物業(yè)補(bǔ)償占比原則上不低于60%。集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償條件納入拆遷補(bǔ)償方案，作為其擁有的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的補(bǔ)償，并列入掛牌底價(jià)。其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人補(bǔ)償可以根據(jù)實(shí)際需要，由集體經(jīng)濟(jì)組織擬定對(duì)其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人的拆遷補(bǔ)償方案，作為收購(gòu)主體與其他權(quán)益人協(xié)商的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。
5、確定政府（集體）綜合收益。政府（集體）綜合收益包括實(shí)物性收益和地價(jià)款，實(shí)物性收益在掛牌招商公告中約定，地價(jià)款通過(guò)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)確定。實(shí)物性收益包含：?jiǎn)卧獎(jiǎng)澏ǚ桨柑岢龅恼疅o(wú)償取得的公共設(shè)施用地、成交方建設(shè)并無(wú)償移交政府的公共設(shè)施、成交方承擔(dān)的綜合整治工程及其他由成交方貢獻(xiàn)的用地、用房；拆遷補(bǔ)償方案明確的集體經(jīng)濟(jì)組織的物業(yè)補(bǔ)償。地價(jià)款包含：政府的土地出讓收益；拆遷補(bǔ)償方案明確的集體經(jīng)濟(jì)組織的貨幣補(bǔ)償。
6、編報(bào)掛牌招商方案。掛牌招商方案主要內(nèi)容包括：
（1）更新單元概況，包括面積、位置、四至、周邊的主要設(shè)施（如道路交通、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公共服務(wù)等）；
（2）更新單元現(xiàn)狀，包括場(chǎng)地使用歷史沿革和土壤污染、現(xiàn)狀土地和建筑使用、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益確認(rèn)等情況；
（3）更新單元?jiǎng)澏ǎǜ聠卧秶?、拆除范圍、綜合整治范圍、規(guī)劃用途、建筑規(guī)模、公共設(shè)施建設(shè)要求等；
（4）掛牌招商條件，包括報(bào)名資格要求、政府（集體）綜合收益起始價(jià)、保證金繳納要求、公開(kāi)要約收購(gòu)期限、地價(jià)款支付要求、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間要求（如拆遷、開(kāi)工、竣工時(shí)間要求）、成交方的其他責(zé)任等；
（5）掛牌招商的可行性分析，如分析不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益分散程度、宅基地及地上房屋權(quán)益人補(bǔ)償訴求、潛在意向參與主體等情況。
（二）前期服務(wù)商的資格要求
1、供應(yīng)商參加政府采購(gòu)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：具有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力；具有良好的商業(yè)信譽(yù)和健全的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度；具有履行合同所必需的設(shè)備和專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力；有依法繳納稅收和社會(huì)保障資金的良好記錄；參加政府采購(gòu)活動(dòng)前三年內(nèi)，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中沒(méi)有重大違法記錄；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
2、兩個(gè)或以上法人或者其他組織可以組成一個(gè)聯(lián)合體，以一個(gè)供應(yīng)商的身份共同參加政府采購(gòu)。參加聯(lián)合體的供應(yīng)商均應(yīng)當(dāng)具備上述條件。
3、集體經(jīng)濟(jì)組織以民主決策程序公開(kāi)招引前期服務(wù)商，除滿足上述要求外可根據(jù)項(xiàng)目的具體情況考慮以下方面：報(bào)名單位對(duì)省、市城市更新政策的了解、掌握與運(yùn)用的熟悉程度；報(bào)名單位的資質(zhì)等級(jí)、資信情況；報(bào)名單位注冊(cè)資本、總資產(chǎn)、自有資金和融資能力；報(bào)名單位的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量或項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；明確是否允許聯(lián)合體報(bào)名、以及聯(lián)合體參與方式中相應(yīng)資質(zhì)的選取標(biāo)準(zhǔn)；納入人民法院失信黑名單的企業(yè)不得報(bào)名。
4、服務(wù)協(xié)議有效期一般為2年，涉及舊村改造的可延長(zhǎng)至3年，情況復(fù)雜的，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織表決、鎮(zhèn)人民政府或市人民政府審批后可延期。
5、除政府主導(dǎo)項(xiàng)目外，同一服務(wù)商（含以聯(lián)合體報(bào)名的所有參與單位及項(xiàng)目公司的所有股東企業(yè)）在石碣鎮(zhèn)轄區(qū)范圍內(nèi)開(kāi)展前期服務(wù)商相關(guān)事項(xiàng)的項(xiàng)目不得超過(guò)3宗（已完成前期服務(wù)工作的項(xiàng)目不計(jì)）。
（三）前期服務(wù)商招引流程
1、通過(guò)政府采購(gòu)服務(wù)方式委托相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或綜合性開(kāi)發(fā)企業(yè)作為服務(wù)商開(kāi)展前期工作，具體操作流程與方式按照政府采購(gòu)相關(guān)規(guī)定實(shí)施；
2、委托鎮(zhèn)下屬企業(yè)實(shí)施，受托企業(yè)可自行實(shí)施或參照政府采購(gòu)方式公開(kāi)選定相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或綜合性開(kāi)發(fā)企業(yè)合作開(kāi)展前期工作；
3、鎮(zhèn)政府授權(quán)集體經(jīng)濟(jì)組織公開(kāi)招引前期服務(wù)商的，由集體經(jīng)濟(jì)組織落實(shí)相關(guān)工作。大致包括以下步驟：
（1）組織編制公開(kāi)招引方案。經(jīng)城市更新中心復(fù)函同意啟動(dòng)工作后，集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)相關(guān)要求組織編制招引方案（含服務(wù)協(xié)議），具體材料包括招引公告、服務(wù)協(xié)議、相關(guān)圖紙等。
（2）招引方案審查。集體經(jīng)濟(jì)組織將招引方案提交鎮(zhèn)城市更新評(píng)審小組進(jìn)行審查。鎮(zhèn)城市更新評(píng)審小組根據(jù)招引方案規(guī)定的內(nèi)容整理綜合材料后，征求鎮(zhèn)相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)并出具紙質(zhì)意見(jiàn)回復(fù)。鎮(zhèn)城市更新評(píng)審小組審核通過(guò)后回復(fù)審查意見(jiàn)。
（3）組織集體決議與民主程序?qū)彶?。招引方案?jīng)鎮(zhèn)城市更新評(píng)審小組審核通過(guò)后，集體經(jīng)濟(jì)組織按集體資產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定及組織章程對(duì)招引方案進(jìn)行民主表決，表決通過(guò)后在村（社區(qū)）財(cái)務(wù)公開(kāi)欄公示不少于5日。公示期滿后，相關(guān)材料等上報(bào)鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局進(jìn)行民主程序?qū)彶椤?/span>
（4）報(bào)批公開(kāi)招引方案（含服務(wù)協(xié)議）。集體決議材料經(jīng)鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局審核通過(guò)后，由集體經(jīng)濟(jì)組織將招引方案（含服務(wù)協(xié)議）等上報(bào)鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會(huì)議審批；500畝及以上的更新單元報(bào)市人民政府審批。
（5）發(fā)布招引公告并接受報(bào)名。公開(kāi)招引方案（含服務(wù)協(xié)議）經(jīng)鎮(zhèn)政府或市人民政府批準(zhǔn)后，由集體經(jīng)濟(jì)組織向鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局提出交易申請(qǐng)。審查無(wú)異議后，按規(guī)定受理并與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂集體資產(chǎn)交易平臺(tái)交易委托協(xié)議，交易公告需在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、鎮(zhèn)政務(wù)信息網(wǎng)、《東莞日?qǐng)?bào)》、村（社區(qū)）財(cái)務(wù)公開(kāi)欄發(fā)布交易公告。從交易公告發(fā)布之日起至報(bào)名截止日不得少于15日。
（6）集體決議。報(bào)名時(shí)間截止后5個(gè)工作日內(nèi)，集體經(jīng)濟(jì)組織按照集體資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定對(duì)通過(guò)報(bào)名資格審查的企業(yè)進(jìn)行民主決策。鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局相關(guān)工作人員需列席集體經(jīng)濟(jì)組織民主決策會(huì)議，集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)助做好錄音錄像。
（7）集體決議結(jié)果公示與審查。集體經(jīng)濟(jì)組織將集體決議結(jié)果在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、鎮(zhèn)政務(wù)信息網(wǎng)、村（社區(qū)）財(cái)務(wù)公開(kāi)欄進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于5日。集體決議相關(guān)材料需上報(bào)鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局審查并出具審查意見(jiàn)。
（8）簽訂服務(wù)協(xié)議。服務(wù)協(xié)議須由集體經(jīng)濟(jì)組織征詢(xún)村（社區(qū)）法律顧問(wèn)或法律服務(wù)機(jī)構(gòu)意見(jiàn)后，呈送石碣司法分局審查。如屬市、鎮(zhèn)關(guān)于集體資產(chǎn)管理的重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的，需做好鑒證或公證，并報(bào)農(nóng)林水務(wù)局審查。
（四）服務(wù)期限及政策期限
1、服務(wù)協(xié)議有效期一般為2年，涉及舊村改造的可延長(zhǎng)至3年，情況復(fù)雜的，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織表決、鎮(zhèn)人民政府或市人民政府審批后可延期。
2、本指引自發(fā)布之日起試行三年。
東莞市石碣鎮(zhèn)規(guī)劃管理所
2021年2月8日
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