各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：

　　《東莞市“房地一體”農村宅基地和集體建設用地確權登記實施細則（暫行）》業(yè)經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

東莞市自然資源局

2020年12月16日

東莞市“房地一體”農村宅基地和集體建設用地

確權登記實施細則（暫行）

第一章 總則

　　第一條 為加快推進我市宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權登記發(fā)證工作，明晰農村集體資產(chǎn)產(chǎn)權，維護農民合法權益，實踐鄉(xiāng)村振興計劃，根據(jù)《廣東省加快推進“房地一體”農村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作方案》和《東莞市房地一體農村宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證工作方案》的有關精神，結合我市實際，特制定本細則。

　　第二條 本細則所稱“房地一體農村宅基地和集體建設用地確權登記”，是指由東莞市人民政府以“總登記”方式，對符合登記發(fā)證條件的宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權進行統(tǒng)一確權登記并頒發(fā)不動產(chǎn)權證書。

　　本次總登記是指市人民政府根據(jù)上級安排部署及工作需要，在一定期限內對本行政區(qū)域內的不動產(chǎn)進行統(tǒng)一的權屬登記。

第二章 登記范圍

　　第三條 本細則適用于本行政區(qū)域集體土地范圍內未完成房地一體登記的農村宅基地和集體建設用地及地上房屋、農民公寓式住房。因“村改居”原因在國有劃撥土地上建設的單家獨棟式私人住房參照宅基地管理，并按照本細則辦理房地一體確權登記。

　　本細則所稱“未完成房地一體登記”包含三種情形：未登記任何不動產(chǎn)權利的（以下簡稱“無證”）、僅登記土地使用權的（以下簡稱“單地證”）、僅登記房屋所有權的（以下簡稱“單房證”）。

　　本細則所稱“地上房屋”，是指地上永久性存續(xù)的、結構完整的農村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農具房、圈舍、廁所等臨時性建筑物和構筑物。

　　本細則所稱“農民公寓式住房”，按照《關于開展農民公寓式住房登記發(fā)證工作的通知》（東國土資〔2019〕11號）有關規(guī)定進行認定。

　　第四條 使用集體所有土地開發(fā)的商品住房、小產(chǎn)權房、城鎮(zhèn)居民非法購買的農村宅基地一律不得確權登記。

　　第五條 已分別頒發(fā)宅基地、集體建設用地使用權證書和房屋所有權證書或者已按“房地一體”登記頒發(fā)不動產(chǎn)權證書的房屋，遵循“不變不換”原則，原證書依然合法有效。對于“單地證”或“單房證”，權利人有換發(fā)不動產(chǎn)權證意愿的，可向登記機構申請辦理不動產(chǎn)登記。涉及換發(fā)不動產(chǎn)權證書的，原證書須收回注銷。

第三章 登記原則

　　第六條 宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記堅持“依法自愿、尊重歷史、切合實際、為民利民”的原則。

　　第七條 宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記遵循“以房屋建成正在使用的現(xiàn)狀或者用地批準文件（土地權屬證書）的批準（登記）情況為基礎，以村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織或村（居）民委員會、鎮(zhèn)級職能部門、鎮(zhèn)級人民政府三級認定為依據(jù)”原則。

　　第八條 宅基地、集體建設用地及地上房屋占用耕地、永久基本農田或在生態(tài)保護紅線、自然保護地、飲用水水源一級保護區(qū)等底線管控范圍內的，不予以確權登記。

　　第九條 為做好本次房地一體農村宅基地確權登記與我市農房管理政策的銜接，按照“尊重歷史、面對現(xiàn)實、適當兼顧、化解存量”的原則，并參考《東莞市農民安居房管理辦法》有關規(guī)定，本次辦理房地一體確權登記的宅基地及地上房屋原則上須符合宅基地用地面積不超過150平方米、總建筑面積不超過600平方米及建筑層數(shù)不超過6層的要求。

　　1986年12月31日前建成的房屋，或已有用地批準文件、土地權屬證書等合法權屬來源材料的，不受前款用地面積限制；同時具有合法的房屋建設審批批準文件的，不受前款總建筑面積和層數(shù)限制。

　　第十條 宅基地使用權登記發(fā)證遵循“一戶一宅”原則。夫妻與未成年子女只認定為一戶。本細則實施時其家庭子女已滿18周歲但尚未與父母分戶的，經(jīng)該戶全體成員同意及所在村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織或村（居）民委員會確認，無論婚否，每名成年（滿18周歲）子女均可單獨視為“一戶”。

第四章 登記主體資格

　　第十一條 宅基地使用權及其地上房屋所有權申請登記發(fā)證的主體原則上為本村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織成員或本村（社區(qū)）村（居）民，可以是戶主或經(jīng)全體家庭成員同意的家庭成員。有下列情形之一且經(jīng)本村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織或村（居）民委員會認定的，也可按規(guī)定申請登記發(fā)證：

　?。ㄒ唬┓潜敬澹ㄉ鐓^(qū)）集體經(jīng)濟組織成員或非本村（社區(qū)）村（居）民因繼承、受遺贈、結婚、離婚分割房產(chǎn)或分家析產(chǎn)（通過分家析產(chǎn)方式取得的須為本市戶籍人員）等方式取得房屋占用宅基地的。

　　（二）本村（社區(qū)）原村（居）民經(jīng)村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織或村（居）民委員會同意使用宅基地建房且權屬未發(fā)生變化，因升學、服兵役、購房、婚姻、就業(yè)、投靠、服刑等原因將戶口遷出的。

　?。ㄈ┓潜敬澹ㄉ鐓^(qū)）村（居）民因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置、配合政府征地搬遷安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地建房的。

　　（四）原為東莞市戶籍的非本村（社區(qū)）村（居）民（含祖籍為本村的華僑、港澳臺地區(qū)永久性居民等）在1999年1月1日前，經(jīng)村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織或村（居）民委員會同意使用宅基地建房且權屬未發(fā)生變化的。

　?。ㄎ澹┍臼袘艏姆潜敬澹ㄉ鐓^(qū)）村（居）民在2004年10月1日前，經(jīng)村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織或村（居）民委員會同意使用宅基地建房且權屬未發(fā)生變化的。

　?。╇x休、退休、退職的職工，復員軍人和華僑、僑眷、港澳臺同胞，持合法證明回原籍定居的。

　　第十二條 已取得“單地證”、“單房證”或者“無證”但已取得用地批準文件的宅基地及地上房屋，尊重用地審批或歷史確權登記事實，不受前款主體資格限制。其中“單房證”的需經(jīng)宗地所在村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織或村（居）民委員會核實確認。

　　第十三條 集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權申請登記發(fā)證的主體主要包括以下情形：

　?。ㄒ唬┙?jīng)批準使用集體土地興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設施的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)事業(yè)單位、農村集體經(jīng)濟組織、村民委員會。

　?。ǘ┙?jīng)批準使用集體土地興辦各類工商企業(yè)（包括國有、集體、私營企業(yè)，個體工商戶，外商投資企業(yè)，股份制企業(yè)，聯(lián)營企業(yè)等）的主體。

　　（三）經(jīng)批準使用集體土地興辦公共設施和公益事業(yè)的主體。

　　（四）相關國家試點改革政策批準的集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權主體。

第五章 確權登記規(guī)定

　　第十四條 有用地批準文件或土地權屬證書等合法的宅基地和集體建設用地使用權來源材料，且地上房屋已辦理建設審批手續(xù)且已依法建成的，按權屬來源確定的土地面積和批準的房屋建筑面積依法予以確權登記。

　　前款所稱依法是指土地符合用地批準紅線范圍和批準面積的要求，以及房屋建設符合建筑審批面積、層數(shù)的要求。

　　第十五條 有用地批準文件等合法的宅基地使用權來源材料，且地上房屋未建成的，僅對已批準的宅基地用地面積確權登記。有用地批準文件或土地權屬證書等合法的宅基地使用權來源材料，且地上房屋已建成，但未辦理建設審批手續(xù)或者房屋建設不符合建筑審批面積、層數(shù)要求的，按以下規(guī)定辦理：

　?。ㄒ唬┓课菡嫉孛娣e不超過批準面積或登記面積、房屋建筑層數(shù)不超過6層且總建筑面積不超過600平方米的，按已批準或登記的宅基地用地面積和實際建筑面積予以確權登記。

　　（二）房屋占地面積不超過批準面積或登記面積、房屋建筑層數(shù)超過6層或總建筑面積超過600平方米的，僅對已批準的宅基地用地面積確權登記。

　?。ㄈ┓课菡嫉孛娣e超過批準面積或登記面積但未超過150平方米的，經(jīng)村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織或村（居）民委員會同意，以及鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織本轄區(qū)的職能部門審查確認符合條件后，宗地按實際用地面積予以確權登記。

　　第十六條 無用地批準文件或土地權屬證書等合法的宅基地使用權來源材料，其中對于地上房屋未建成的，不予確權登記；對于地上房屋已建成的，按以下規(guī)定辦理：

　?。ㄒ唬?986年12月31日前建成，至今未擴建或拆（翻）建的，經(jīng)村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織或村（居）民委員會同意（確認宅基地使用權人、面積、四至范圍及房屋建成年代等），并公示30日無異議且出具證明。經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核后，按宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記。

　?。ǘ?987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施起至1998年12月31日前建成，至今未擴建或拆（翻）建的，經(jīng)村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織或村（居）民委員會同意（確認宅基地使用權人、面積、四至范圍及房屋建成年代等），并公示30日無異議且出具證明。報鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織本轄區(qū)的職能部門審查確認符合確權登記主體資格、房屋建設時的土地利用總體規(guī)劃和城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃（建設時未編制的規(guī)劃，則不作為規(guī)劃審查要求）、宅基地用地面積不超過150平方米、總建筑面積不超過600平方米及建筑層數(shù)不超過6層等條件后，按宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積進行確權登記。

　　（三）1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》（1998修訂）實施時起至2004年10月1日期間建成，至今未擴建或拆（翻）建的，經(jīng)村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織或村（居）民委員會同意（確認宅基地使用權人、面積、四至范圍及房屋建成年代等），并公示30日無異議且出具證明，報鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織本轄區(qū)的職能部門審查確認符合確權登記主體資格、現(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃和城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃（國土空間規(guī)劃批準實施后，需符合國土空間規(guī)劃）、宅基地用地面積不超過150平方米、總建筑面積不超過600平方米及建筑層數(shù)不超過6層等條件后，按宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積進行確權登記。

　?。ㄋ模?004年10月1日后建成的，需根據(jù)我市宅基地審批政策完善相關用地手續(xù)后，再辦理確權登記。

　　第十七條 涉及擴建或拆（翻）建的，建成時間以最后一次擴建或拆（翻）建完成時間為準。

　　第十八條 不符合本細則確權登記條件的宅基地及地上房屋，經(jīng)調查后一律由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）進行統(tǒng)一造冊、標圖建庫、分類處理。

　　第十九條 無合法的集體建設用地使用權來源材料，或有合法的集體建設用地使用權來源材料但未辦理建設審批手續(xù)或房屋未依法建設的集體建設用地及地上建筑物、構筑物，須按照《關于印發(fā)東莞市歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑補辦不動產(chǎn)權手續(xù)實施方案的通知》完善相關審批手續(xù)后，再辦理確權登記。

　　第二十條 符合登記發(fā)證條件的農民公寓，按照我市已出臺的《關于開展農民公寓式住房登記發(fā)證工作的通知》（東國土資〔2019〕11號）有關規(guī)定辦理確權登記。

　　第二十一條 因繼承、交換、分家析產(chǎn)、贈與等造成宅基地使用權和地上房屋權利人不一致的，經(jīng)村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織或村（居）民委員會認定或提供調解協(xié)商證明材料，明確宅基地使用權和房屋所有權確權登記的權利主體。因繼承房屋獲得宅基地使用權的，在不動產(chǎn)權證書及登記簿中應備注說明。

　　第二十二條 已發(fā)證書權利人名字有諧音字、錯別字、簡寫字、縮寫字等與現(xiàn)持有的身份證姓名不一致的，由屬地村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織或村（居）民委員會協(xié)助核實確認后，按身份證記載的名字予以確權登記。

　　第二十三條 農村婦女作為家庭成員，其宅基地和房屋權益可依申請記載于不動產(chǎn)登記簿及權屬證書。

　　第二十四條 宅基地、集體建設用地使用權和地上房屋所有權存在爭議的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織工作組，依法開展權屬爭議調處，待權屬明晰后再予以確權登記。

第六章 登記程序及要求

　　第二十五條 辦理房地一體農村宅基地確權登記依照下列程序進行：

　?。ㄒ唬┌l(fā)布通告。以東莞市人民政府名義在全市范圍內發(fā)布宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權總登記通告，明確總登記范圍、時限、條件等要求，并通過門戶網(wǎng)站、媒體、鎮(zhèn)村張貼等方式告知社會和公眾。

　　（二）提出申請。由村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織或村（居）民委員會組織自愿申請登記的申請人填寫《東莞市宅基地使用權及房屋所有權確權登記申請審批表》，代為收集相關申請材料，并對申請人信息及主體資格、房屋四至、權屬信息、建成時間等情況進行確認及加具意見（已核發(fā)“單地證”、用地批準文件且未增加用地面積的除外），以村（社區(qū)）為單位統(tǒng)一提交到各鎮(zhèn)（街道）不動產(chǎn)登記機構。

　　涉及無用地批準文件或土地權屬證書等合法的宅基地使用權來源材料的或超原批準（登記）面積現(xiàn)申請增加用地面積的，需由村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織或村（居）民委員會公示30日，并提供《宅基地及房屋使用情況說明》（申請增加用地面積的無需提供該證明）。

　?。ㄈ┵Y料錄入。鎮(zhèn)（街道）不動產(chǎn)登記機構將收到的確權登記審查材料掃描上傳并將登記信息錄入到不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，再由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）及相關職能部門工作人員登錄系統(tǒng)審查。

　　（四）職能審查。由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）統(tǒng)籌本轄區(qū)農業(yè)農村、規(guī)劃管理、住房和城鄉(xiāng)建設、自然資源、林業(yè)、生態(tài)環(huán)境（涉及由生態(tài)環(huán)境部門審查生態(tài)保護紅線管控、飲用水水源一級保護區(qū)管控情況的）等部門組建專項審批組，在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)上以并聯(lián)方式實施定期定點定人審查。職能部門根據(jù)本文件有關條件審查后填寫審查意見，記入《東莞市宅基地使用權及房屋所有權確權登記申請審批表》。

　　（五）鎮(zhèn)（街道）審核及公示。在完善各方手續(xù)后，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在《東莞市宅基地使用權及房屋所有權確權登記審批表》完成最終審核，作出“同意”或“不同意”的決定，非“同意”字樣，一律不予登記。

　　為進一步加快審查效率，《東莞市宅基地使用權及房屋所有權確權登記申請審核表》可不單獨加蓋各職能部門及鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）公章。待鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）完成最終審核后，以村（社區(qū)）為單位和以匯總表的形式一并加蓋各鎮(zhèn)（街道）職能部門及鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）公章確認。

　　在公示期間，利害關系人提出權屬爭議或者公告有異議且異議成立的，暫停辦理確權登記。

　?。┕婕暗怯洝９酒跐M無異議的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）將上述材料移交至鎮(zhèn)（街道）不動產(chǎn)登記部門受理登記業(yè)務。最終行政確認職能以《東莞市人民政府關于印發(fā)〈關于功能區(qū)統(tǒng)籌事權劃分的實施方案（試行）〉的通知》（東府〔2019〕34號）和市自然資源局與兩個功能區(qū)簽訂的《行政委托協(xié)議》（編號：20190014、20190035）約定的委托事項為準。即松山湖、水鄉(xiāng)兩個功能區(qū)登記核定事項由功能區(qū)不動產(chǎn)登記中心負責，其他鎮(zhèn)街登記核定事項由市不動產(chǎn)登記中心負責。鎮(zhèn)（街道）不動產(chǎn)登記部門應將登記事項在不動產(chǎn)所在地村（居）委會、鎮(zhèn)（街道）不動產(chǎn)登記窗口及市不動產(chǎn)登記中心公眾信息網(wǎng)上公告15個工作日。公告期滿無異議的，由不動產(chǎn)登記部門按程序對符合登記要求的予以登簿并頒發(fā)不動產(chǎn)證書。對于采用簡易法開展房屋測量的，在不動產(chǎn)登記簿和權屬證書附記欄中注明“今后若有更高精度的測量成果，以高精度數(shù)據(jù)為準”。

　　第二十六條 各鎮(zhèn)（街道）農業(yè)農村、規(guī)劃管理、住房城鄉(xiāng)建設、自然資源、林業(yè)、生態(tài)環(huán)境等職能部門須積極落實鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）工作安排，安排業(yè)務能力強、有責任心的業(yè)務骨干加入專項審批組，督促骨干人員按照職能分工對申請材料嚴格審核把關，認真執(zhí)行一次性告知制度，并在3個工作日內出具審查意見。各部門審查要求如下：

　　（一）各鎮(zhèn)（街道）農業(yè)農村部門負責對農村宅基地主體資格、宗地面積標準是否符合確權登記規(guī)定進行審查；

　?。ǘ└麈?zhèn)（街道）規(guī)劃管理部門負責對農村宅基地是否符合城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃情況進行審查；

　?。ㄈ└麈?zhèn)（街道）住房城鄉(xiāng)建設部門負責對農村宅基地的房屋層數(shù)、建筑面積是否符合確權登記規(guī)定進行審查；

　　（四）各鎮(zhèn)（街道）自然資源部門負責對農村宅基地的用地時間是否準確、是否符合土地利用總體規(guī)劃、是否占用耕地或永久基本農田、是否與其他用地審批或登記發(fā)證紅線重疊及重證等進行審查；

　?。ㄎ澹└麈?zhèn)（街道）林業(yè)部門負責對農村宅基地是否在自然保護地管控范圍進行審查；

　?。└麈?zhèn)（街道）職能主管部門對農村宅基地是否在生態(tài)保護紅線及飲用水水源一級保護區(qū)等管控范圍進行審查；

　?。ㄆ撸└麈?zhèn)（街道）相關職能部門對農村宅基地涉及的其他事項進行審查，如華僑、僑眷、港澳臺同胞，持合法證明回原籍定居等情況。

　　第二十七條 市不動產(chǎn)登記中心要加強對鎮(zhèn)（街道）不動產(chǎn)登記業(yè)務的監(jiān)督、指導，并及時對不動產(chǎn)登記系統(tǒng)升級優(yōu)化，滿足各鎮(zhèn)（街道）職能部門、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）并聯(lián)審查需要，保障我市確權登記工作順利有序實施。

　　各鎮(zhèn)（街道）不動產(chǎn)登記中心要安排專人第一時間將各村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織或村（居）民委員會送達的申請材料和信息錄入不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，各部門要密切配合按照工作要求、審核程序、時間節(jié)點完成確權登記發(fā)證工作任務。

　　第二十八條 村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織或村（居）民委員會須認真完成登記申請材料收集、審核及報送工作，不得無故推諉、拖延。對于工作落實不及時、不到位的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應及時責令其改正。特別嚴重或改正不到位的，須對主要負責人實施問責。

　　第二十九條 辦理房地一體農村宅基地確權登記需提交以下申請材料：

　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)登記申請表；

　?。ǘ┥暾埲松矸葑C明；

　?。ㄈ稏|莞市宅基地使用權及房屋所有權確權登記審批表》；

　　（四）權屬來源材料，包括：土地使用權屬證書、房屋所有權屬證書及宅基地用地批準文件等；繼承文書、受遺贈、離婚分割房產(chǎn)或分家析產(chǎn)的協(xié)議；無權屬來源證明的，根據(jù)本意見第十六條經(jīng)公示無異議且經(jīng)批準機關同意確權的相關審批意見視為權屬來源證明；

　?。ㄎ澹墩丶胺课菔褂们闆r說明》（無用地批準文件或土地權屬證書等合法的宅基地使用權來源材料的，需提供）；

　?。┎粍赢a(chǎn)權籍調查成果（宗地界址點坐標等不動產(chǎn)權籍調查成果）、宗地圖、分戶圖、房屋現(xiàn)狀照片等；

　　（七）公示、公告證明材料。

　　以上申請材料中不動產(chǎn)登記機構如可通過數(shù)據(jù)共享獲取或查驗的，申請人免提交。

　　第三十條 辦理房地一體集體建設用地確權登記以及日常宅基地和集體建設用地的轉移登記、變更登記等，按照我市現(xiàn)行不動產(chǎn)登記的辦理程序、申請材料要求及相關規(guī)定執(zhí)行。

第七章 附則

　　第三十一條 本細則由東莞市自然資源部門會同市農業(yè)農村局、市住房城鄉(xiāng)建設局等部門負責解釋。

　　第三十二條 本細則未盡事宜，按照不動產(chǎn)登記相關法律法規(guī)及我市有關政策執(zhí)行。

　　第三十三條 本細則自印發(fā)之日起施行，有效期至2022年12月16日。此前我市所頒布的其他有關文件與本細則不一致的，以本細則為準。

（本規(guī)范性文件已經(jīng)市司法局合法性審查同意發(fā)布，編號為DGSZRZYJ-2020-72）