東府辦〔2019〕29號(hào)

東莞市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》的通知

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各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：

《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》業(yè)經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

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???????????????????????????????2019年5月7日

東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）

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為貫徹落實(shí)《東莞市人民政府關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見(jiàn)》（東府〔2018〕102號(hào)），規(guī)范有序?qū)嵤﹩我恢黧w公開(kāi)掛牌招商，建立公平透明的城市更新公開(kāi)市場(chǎng)，特制定本操作規(guī)范。

第一章? 總則

第一條? 本市城市更新單一主體掛牌招商按本操作規(guī)范實(shí)施。

單一主體掛牌招商主要適用于以下情形：

（一）更新單元需引入市場(chǎng)主體對(duì)集體土地或國(guó)有土地上舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房進(jìn)行改造；

（二）更新單元范圍內(nèi)集體土地、國(guó)有土地混合，需引入市場(chǎng)主體實(shí)行整體改造。

更新單元內(nèi)，政府主導(dǎo)、符合條件的土地權(quán)利人自行改造及其他形式改造，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二條? 一個(gè)更新單元原則上整體掛牌確定一個(gè)改造主體。

第三條? 掛牌招商方案經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，由更新單元所屬的鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）委托市公共資源交易中心實(shí)施。

第四條? 單一主體掛牌招商分政府（集體）綜合收益報(bào)價(jià)和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益要約收購(gòu)兩個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施，采用“線上+線下”方式交易。

政府（集體）綜合收益報(bào)價(jià)采用實(shí)物收益固定、地價(jià)款網(wǎng)上競(jìng)價(jià)方式實(shí)施，報(bào)價(jià)最高者作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益要約收購(gòu)的收購(gòu)主體。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益要約收購(gòu)環(huán)節(jié)采用網(wǎng)上公告、線下應(yīng)答的方式實(shí)施，收購(gòu)主體限期內(nèi)完成100%不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益收購(gòu)的，確認(rèn)為成交方。要約收購(gòu)限期為1—6個(gè)月，從入選公告發(fā)布之日起計(jì)算。收購(gòu)對(duì)價(jià)可為貨幣、物業(yè)置換、合作股權(quán)、收益權(quán)等，收購(gòu)協(xié)議應(yīng)為附條件生效合同，即收購(gòu)企業(yè)取得成交確認(rèn)書后才生效，無(wú)法達(dá)到成交條件而終止掛牌的，合同自始不生效，政府不對(duì)合同雙方作出任何補(bǔ)償。

第五條? 更新單元按照單一主體掛牌招商模式實(shí)施改造的，基本流程如下：

（一）前期工作；

（二）實(shí)施掛牌；

（三）實(shí)施方案編報(bào)；

（四）產(chǎn)權(quán)注銷；

（五）土地供應(yīng)及入庫(kù)；

（六）實(shí)施監(jiān)管；

（七）驗(yàn)收移交。

第六條? 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）是單一主體掛牌招商的實(shí)施主體，負(fù)責(zé)單一主體掛牌招商前期工作，編制掛牌招商方案，負(fù)責(zé)報(bào)名資格審查，掛牌成交后組織編制“1+N”總體實(shí)施方案，承擔(dān)更新單元的實(shí)施監(jiān)管，配合做好驗(yàn)收工作，接收和管理配建的公共設(shè)施。具體工作可由鎮(zhèn)（街道）城市更新管理機(jī)構(gòu)或鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指定相關(guān)管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

市自然資源部門是單一主體掛牌招商的管理部門，負(fù)責(zé)指導(dǎo)鎮(zhèn)（街道）開(kāi)展單一主體掛牌招商相關(guān)工作，會(huì)同市相關(guān)職能部門做好更新單元?jiǎng)澏ǚ桨?、掛牌招商方案、?+N”總體實(shí)施方案等方案的審查工作。

市公共資源交易中心是單一主體掛牌招商的交易平臺(tái)，負(fù)責(zé)發(fā)布公告、接受咨詢和報(bào)名、收購(gòu)主體確認(rèn)、成交確認(rèn)、信息保密等。

第二章? 前期工作

第七條? 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)組織開(kāi)展單一主體掛牌招商前期工作，包括：

（一）編報(bào)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨福?/p>

（二）核查和確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益；

（三）征詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿；

（四）擬定拆遷補(bǔ)償方案；

（五）確定政府（集體）綜合收益；

（六）編報(bào)掛牌招商方案。

第八條? 更新單元?jiǎng)澏ǚ桨赣涉?zhèn)人民政府（街道辦事處）根據(jù)相關(guān)編制規(guī)定組織編制，主要內(nèi)容包括：

（一）更新單元范圍、拆除范圍；

（二）更新單元的更新方向、規(guī)劃用途；

（三）更新單元總建筑規(guī)模和各類用途建筑規(guī)模的上限值；

（四）公共設(shè)施類型、用地規(guī)模、建設(shè)主體、移交方式及其他要求。

第九條? 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）依據(jù)城市更新權(quán)籍調(diào)查相關(guān)辦法核查和確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人包括以下三類：

（一）第一類：集體土地所有權(quán)人，即集體經(jīng)濟(jì)組織;

（二）第二類：依法登記的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人；

（三）第三類：土地、房屋實(shí)際使用人，即未依法登記但憑歷史用地、轉(zhuǎn)讓協(xié)議實(shí)際使用土地、房屋的個(gè)人或單位。

??? 上述第三類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人屬于與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂歷史用地協(xié)議的，由集體經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)定確認(rèn)；屬于與鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）或其下屬企事業(yè)單位簽訂歷史用地協(xié)議的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）按規(guī)定確認(rèn)。

第十條? 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)征詢更新單元拆除范圍內(nèi)全部不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人的更新意愿，并取得權(quán)益土地面積合計(jì)占比和人數(shù)合計(jì)占比均達(dá)90%以上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人書面同意的意見(jiàn)。同意的事項(xiàng)至少包括：

（一）同意其所有或?qū)嶋H使用的土地、房屋納入更新范圍；

（二）同意按照單一主體掛牌招商的相關(guān)政策實(shí)施更新改造。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人為集體經(jīng)濟(jì)組織的，由該集體經(jīng)濟(jì)組織按照組織章程召開(kāi)股東大會(huì)或股東代表會(huì)議對(duì)更新意愿進(jìn)行集體決議。涉及集體土地征收為國(guó)有土地的（包括完善歷史征地手續(xù)、申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地），集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)同時(shí)或在鎮(zhèn)（街道）黨政班子聯(lián)席會(huì)議審議掛牌招商方案前，按照組織章程召開(kāi)股東大會(huì)或股東代表會(huì)議進(jìn)行集體決議。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人為鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）或其下屬企事業(yè)單位的，鎮(zhèn)（街道）黨政班子聯(lián)席會(huì)議審議同意單一主體掛牌招商方案即視為同意本條第一款的事項(xiàng)。

第十一條? 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)組織擬定對(duì)其下屬企事業(yè)單位、集體經(jīng)濟(jì)組織和宅基地及地上房屋權(quán)益人的拆遷補(bǔ)償方案。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）依據(jù)拆遷補(bǔ)償方案收回下屬企事業(yè)單位的土地、房屋并給予補(bǔ)償，該部分不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益價(jià)值按照現(xiàn)狀條件下的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)與新規(guī)劃條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)中的較高者計(jì)入掛牌底價(jià)。收購(gòu)主體無(wú)需另行對(duì)該部分不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益提出要約收購(gòu)。

集體經(jīng)濟(jì)組織可委托資產(chǎn)評(píng)估，綜合考慮權(quán)益價(jià)值、拆遷補(bǔ)償成本、組織成員意見(jiàn)等因素并經(jīng)與鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）協(xié)商、集體民主表決確定物業(yè)、貨幣等補(bǔ)償條件。集體經(jīng)濟(jì)組織的補(bǔ)償應(yīng)以物業(yè)補(bǔ)償為主，物業(yè)補(bǔ)償占比一般不低于60%。集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償條件納入拆遷補(bǔ)償方案，作為其擁有的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的補(bǔ)償，并列入掛牌底價(jià)，由成交方兌付，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)負(fù)責(zé)收回出租的不動(dòng)產(chǎn)并交付給成交方。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）征求宅基地及地上房屋權(quán)益人的補(bǔ)償訴求擬定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)取得該部分權(quán)益人的人數(shù)80%以上書面同意并公示15個(gè)自然日后納入拆遷補(bǔ)償方案。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作為收購(gòu)主體與權(quán)益人協(xié)商的基礎(chǔ)，具體補(bǔ)償條件由雙方商定。原則上，宅基地上建設(shè)的獨(dú)棟房屋，四層及以下部分可采用物業(yè)置換方式補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償，超過(guò)四層的部分可給予貨幣補(bǔ)償。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可以根據(jù)實(shí)際需要，組織擬訂對(duì)其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人的拆遷補(bǔ)償方案，作為收購(gòu)主體與其他權(quán)益人協(xié)商的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。

第十二條? 政府（集體）綜合收益包括實(shí)物性收益和地價(jià)款，實(shí)物性收益在掛牌招商公告中約定，地價(jià)款通過(guò)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)確定。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）根據(jù)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨?、拆遷補(bǔ)償方案和本操作規(guī)范第六章的規(guī)定確定政府（集體）綜合收益起始價(jià)。

實(shí)物性收益包含：

（一）單元?jiǎng)澏ǚ桨柑岢龅恼疅o(wú)償取得的公共設(shè)施用地、成交方建設(shè)并無(wú)償移交政府的公共設(shè)施、成交方承擔(dān)的綜合整治工程及其他由成交方貢獻(xiàn)的用地、用房；

（二）拆遷補(bǔ)償方案明確的集體經(jīng)濟(jì)組織的物業(yè)補(bǔ)償。

地價(jià)款包含：

（一）政府的土地出讓收益；

（二）拆遷補(bǔ)償方案明確的集體經(jīng)濟(jì)組織的貨幣補(bǔ)償。

??? “工改商”、“工改居”的，除政府無(wú)償取得的公共設(shè)施用地外，政府收益占政府（集體）綜合收益起始價(jià)的比例不得低于40%，相關(guān)實(shí)物性收益價(jià)值按照第六章計(jì)算。

實(shí)物性收益應(yīng)當(dāng)明確交付標(biāo)準(zhǔn)、交付時(shí)間和接收單位。地價(jià)款由單一主體在簽訂土地出讓合同后向政府支付，政府將其中貨幣補(bǔ)償部分劃撥給相應(yīng)的集體經(jīng)濟(jì)組織，單一主體無(wú)需另行向集體經(jīng)濟(jì)組織支付貨幣補(bǔ)償。

第十三條? 掛牌招商方案主要內(nèi)容包括：

（一）更新單元概況，包括面積、位置、四至、周邊的主要設(shè)施（如道路交通、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公共服務(wù)等）；

（二）更新單元現(xiàn)狀，包括場(chǎng)地使用歷史沿革和土壤污染、現(xiàn)狀土地和建筑使用、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益確認(rèn)等情況；

（三）更新單元?jiǎng)澏?，包括更新單元范圍、拆除范圍、綜合整治范圍、規(guī)劃用途、建筑規(guī)模、公共設(shè)施建設(shè)要求等；

（四）掛牌招商條件，包括報(bào)名資格要求、政府（集體）綜合收益起始價(jià)、保證金繳納要求、公開(kāi)要約收購(gòu)期限、地價(jià)款支付要求、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間要求（如拆遷、開(kāi)工、竣工時(shí)間要求）、成交方的其他責(zé)任等；

（五）掛牌招商的可行性分析，如分析不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益分散程度、宅基地及地上房屋權(quán)益人補(bǔ)償訴求、潛在意向參與主體等情況。

掛牌招商方案應(yīng)后附掛牌招商公告文件和交易須知，可后附實(shí)物性收益的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、施工圖等交付標(biāo)準(zhǔn)資料。公告內(nèi)容應(yīng)包含前款所述掛牌招商方案第（一）至（四）項(xiàng)的主要內(nèi)容。

掛牌招商方案連同拆遷補(bǔ)償方案、起始價(jià)評(píng)估結(jié)果經(jīng)鎮(zhèn)（街道）黨政班子聯(lián)席會(huì)議審議同意后報(bào)市自然資源部門，市自然資源部門會(huì)同市相關(guān)職能部門審查后報(bào)市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。

第十四條? 報(bào)名企業(yè)應(yīng)為具有法人資格的企業(yè)，兩家及以上具有法人資格的企業(yè)可組成聯(lián)合體報(bào)名。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可根據(jù)更新單元實(shí)際情況設(shè)定不影響公平、公正競(jìng)爭(zhēng)的報(bào)名資格要求，例如：

（一）企業(yè)資信情況、注冊(cè)資本、開(kāi)發(fā)資質(zhì)；

（二）企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，特別是涉及較多宅基地及地上房屋拆遷的更新單元；

（三）產(chǎn)業(yè)用地占拆除重建范圍40%以上的更新單元，可設(shè)定合理的產(chǎn)業(yè)類型、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入限制、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、招商引資能力及資源、產(chǎn)出綜合貢獻(xiàn)等要求；

（四）鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）設(shè)定報(bào)名資格要求的，應(yīng)當(dāng)在提交掛牌招商方案時(shí)提供相應(yīng)說(shuō)明，說(shuō)明報(bào)名資格要求設(shè)定的必要性、關(guān)聯(lián)性、合理性;

（五）納入人民法院失信黑名單的企業(yè)或該企業(yè)、企業(yè)法定代表人控股的其他企業(yè)，均不得報(bào)名參與單一主體掛牌招商。

第十五條? 競(jìng)投保證金可按政府（集體）綜合收益起始價(jià)的20%—50%設(shè)定。在確定收購(gòu)主體后，收購(gòu)主體的保證金將自動(dòng)轉(zhuǎn)為政府（集體）綜合收益兌付保證金，其他報(bào)名企業(yè)的保證金5個(gè)工作日內(nèi)無(wú)息退回。

掛牌成交后，保證金先用于抵扣地價(jià)款款項(xiàng)，剩余部分在實(shí)物性收益兌付后無(wú)息退回。限期內(nèi)未能完成收購(gòu)而終止掛牌的，扣除不高于保證金的10%用于支付前期工作費(fèi)用，剩余部分保證金無(wú)息退回收購(gòu)主體，具體扣除比例視具體情況在招商掛牌方案、公告文件和交易須知中明確約定。

第十六條? 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可選擇以下方式開(kāi)展前期工作：

（一）鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）自行實(shí)施；

（二）鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）委托鎮(zhèn)（街道）下屬企業(yè)實(shí)施，受委托企業(yè)可參照政府采購(gòu)程序與相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)或綜合性開(kāi)發(fā)企業(yè)合作開(kāi)展前期工作；

（三）鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）通過(guò)政府采購(gòu)服務(wù)方式委托相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)或綜合性開(kāi)發(fā)企業(yè)作為服務(wù)商開(kāi)展前期工作；

（四）拆除重建范圍主要為集體土地的更新單元，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）確定更新單元范圍后，可授權(quán)土地所屬的集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)民主決策程序公開(kāi)招引服務(wù)商開(kāi)展前期工作。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）通過(guò)政府采購(gòu)或集體經(jīng)濟(jì)組織公開(kāi)招引前期服務(wù)商的，可以通過(guò)預(yù)詢價(jià)方式確定前期服務(wù)商費(fèi)用價(jià)格或底價(jià)。前期服務(wù)商費(fèi)用按照“誰(shuí)委托、誰(shuí)支付”的原則處理，委托雙方在服務(wù)協(xié)議中明確結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算時(shí)點(diǎn)、結(jié)算方式等內(nèi)容。

第十七條? 集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)民主決策程序公開(kāi)招引服務(wù)商的，按照以下程序?qū)嵤?/p>

（一）編制公開(kāi)招引方案（含服務(wù)協(xié)議），并按照集體資產(chǎn)管理規(guī)定組織民主表決、公示；

（二）報(bào)批公開(kāi)招引方案（含服務(wù)協(xié)議），500畝以下的更新單元由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）批準(zhǔn)，500畝及以上的更新單元由市人民政府批準(zhǔn)；

（三）發(fā)布招引公告（含服務(wù)協(xié)議），接受報(bào)名；

（四）召開(kāi)股東大會(huì)或股東代表會(huì)議集體決議，具體按照農(nóng)村集體資產(chǎn)管理規(guī)定、集體經(jīng)濟(jì)組織章程操作；

（五）公示集體決議結(jié)果，簽訂服務(wù)協(xié)議。

公開(kāi)招引方案應(yīng)根據(jù)本操作規(guī)范明確服務(wù)商的具體工作內(nèi)容、費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算時(shí)點(diǎn)、結(jié)算方式，不得設(shè)定與完成前期工作關(guān)聯(lián)不大的報(bào)名要求。集體經(jīng)濟(jì)組織在前期工作階段提前開(kāi)展拆遷補(bǔ)償工作，可由服務(wù)商墊付補(bǔ)償資金，但拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)以集體經(jīng)濟(jì)組織為主體簽訂，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人確認(rèn)為該集體經(jīng)濟(jì)組織。

招引公告同時(shí)在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）門戶網(wǎng)站、《東莞日?qǐng)?bào)》、村（社區(qū)）公告欄等發(fā)布，公告時(shí)間不少于15個(gè)自然日。集體決議結(jié)果在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）門戶網(wǎng)站、村（社區(qū)）公告欄公示不少于5個(gè)自然日。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)派員列席集體經(jīng)濟(jì)組織股東大會(huì)或股東代表會(huì)議，做好錄影錄像。服務(wù)協(xié)議有效期一般為2年，涉及舊村改造的可延長(zhǎng)至3年，情況復(fù)雜的，按本條第一款第（一）、（二）項(xiàng)表決、審批后可延期。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)按照集體經(jīng)濟(jì)組織重大經(jīng)濟(jì)合同管理對(duì)服務(wù)協(xié)議的擬定、簽署實(shí)施監(jiān)管。

第三章? 實(shí)施掛牌

第十八條? 實(shí)施掛牌主要流程如下：

（一）委托掛牌；

（二）公告和掛牌；

（三）報(bào)名和資格審核；

（四）政府（集體）綜合收益報(bào)價(jià)；

（五）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益要約收購(gòu)；

（六）確定成交方。

第十九條? 掛牌招商方案經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）與市自然資源部門、公共資源交易中心簽訂工作責(zé)任協(xié)議，委托市公共資源交易中心實(shí)施掛牌招商。

第二十條? 市公共資源交易中心接受委托，發(fā)布公告。公告時(shí)間不少于20個(gè)自然日，掛牌時(shí)間不少于10個(gè)工作日。

第二十一條? 公告、掛牌期間，企業(yè)通過(guò)東莞市公共資源交易網(wǎng)進(jìn)行報(bào)名。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）對(duì)報(bào)名企業(yè)進(jìn)行資格審核。資格審核通過(guò)后，企業(yè)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳納保證金即完成報(bào)名。

第二十二條? 報(bào)名企業(yè)登錄東莞市公共資源交易網(wǎng)對(duì)地價(jià)款進(jìn)行競(jìng)價(jià)，依競(jìng)價(jià)規(guī)則確定的出價(jià)最高者為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益要約收購(gòu)環(huán)節(jié)的收購(gòu)主體，市公共資源交易中心發(fā)布確定收購(gòu)主體公告并出具通知書。

第二十三條? 自確定收購(gòu)主體公告發(fā)布之日起3個(gè)工作日內(nèi)，收購(gòu)主體應(yīng)到屬地鎮(zhèn)（街道）城市更新管理機(jī)構(gòu)領(lǐng)取更新單元范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人清單，并通過(guò)東莞市公共資源交易網(wǎng)發(fā)布公開(kāi)要約收購(gòu)公告。公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)至少包含聯(lián)系人、聯(lián)系方式和收購(gòu)截止日期，可以附上收購(gòu)補(bǔ)償方案。

自公開(kāi)要約收購(gòu)公告發(fā)布之日起，收購(gòu)主體和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人進(jìn)行線下協(xié)商并達(dá)成收購(gòu)條件，經(jīng)鎮(zhèn)（街道）公共法律服務(wù)中心或其委托的第三方法律服務(wù)機(jī)構(gòu)見(jiàn)證簽訂收購(gòu)協(xié)議，并提交鎮(zhèn)（街道）城市更新管理機(jī)構(gòu)備案。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人無(wú)法到鎮(zhèn)（街道）公共法律服務(wù)中心簽訂收購(gòu)協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)提供收購(gòu)協(xié)議公證材料。

收購(gòu)協(xié)議為附條件生效合同，應(yīng)當(dāng)約定以收購(gòu)主體取得成交確認(rèn)書為生效條件；收購(gòu)主體未能取得成交確認(rèn)書，收購(gòu)協(xié)議自始不生效。

收購(gòu)主體同時(shí)也是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人的，無(wú)須簽訂收購(gòu)協(xié)議，直接向鎮(zhèn)（街道）城市更新管理機(jī)構(gòu)備案。

在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益要約收購(gòu)期間，集體經(jīng)濟(jì)組織可依收購(gòu)主體請(qǐng)求，采取協(xié)商或民事訴訟方式收回集體土地，所發(fā)生的費(fèi)用由收購(gòu)主體承擔(dān)。

第二十四條? 收購(gòu)主體在收購(gòu)期限（含延期）內(nèi)完成全部不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益收購(gòu)的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在政府門戶網(wǎng)站、屬地村（社區(qū)）公告欄、更新單元現(xiàn)場(chǎng)等進(jìn)行公示，公示期限不少于5個(gè)自然日。

經(jīng)公示無(wú)異議或者異議已妥善處理的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）向市公共資源交易中心發(fā)出完成全部權(quán)益收購(gòu)確認(rèn)函，同時(shí)抄送市自然資源部門備案。市公共資源交易中心根據(jù)確認(rèn)函發(fā)布成交公告，并出具成交確認(rèn)書。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）與成交方簽訂協(xié)議書，明確雙方權(quán)利、義務(wù)。

第四章? 逾期措施

第二十五條? 收購(gòu)主體在收購(gòu)期限（含延期）內(nèi)完成要約收購(gòu)權(quán)益土地面積合計(jì)占比或人數(shù)合計(jì)占比達(dá)到70%及以上但不足100%，并同時(shí)滿足以下條件的，可在要約收購(gòu)限期屆滿前30日內(nèi)，經(jīng)協(xié)商，向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）書面申請(qǐng)收購(gòu)時(shí)限中止：

（一）未收購(gòu)部分屬于集體土地；

（二）集體經(jīng)濟(jì)組織已向人民法院提起收回該部分集體土地的民事訴訟，且人民法院已受理。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在5個(gè)工作日內(nèi)書面答復(fù)收購(gòu)主體，并書面通知市公共資源交易中心、市自然資源部門。市公共資源交易中心在收到通知2個(gè)工作日內(nèi)發(fā)布收購(gòu)期限中止公告。

收購(gòu)期限自公告之日起中止，人民法院作出終審判決之日起繼續(xù)計(jì)算。

第二十六條? 收購(gòu)主體在收購(gòu)期限內(nèi)完成要約收購(gòu)權(quán)益土地面積合計(jì)占比或人數(shù)合計(jì)占比達(dá)到80%及以上但不足100%的，可在要約收購(gòu)限期屆滿前30日內(nèi)，向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）書面申請(qǐng)延長(zhǎng)要約收購(gòu)期一次，從原要約收購(gòu)限期屆滿之日起計(jì)延期3個(gè)月。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在5個(gè)工作日內(nèi)書面答復(fù)收購(gòu)主體，并書面通知市公共資源交易中心、市自然資源部門。市公共資源交易中心在收到通知2個(gè)工作日內(nèi)發(fā)布延期公告。

第二十七條? 收購(gòu)主體在收購(gòu)期限內(nèi)（含延期）完成要約收購(gòu)權(quán)益土地面積合計(jì)占比達(dá)到90%及以上但不足100%，并同時(shí)滿足以下條件的，可在要約收購(gòu)期限屆滿前30日內(nèi)，向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）書面申請(qǐng)單元切割：

（一）單元切割后能滿足掛牌公告中的公共設(shè)施要求，特別是不影響主、次干道路、中小學(xué)等重點(diǎn)公共設(shè)施的建設(shè)；

（二）切割地塊集中，一般位于單元的邊角位置，但不得將掛牌公告里拆除重建范圍的臨路成排（并排4棟及以上）宅基地及地上房屋切割；

（三）切割地塊應(yīng)提供規(guī)劃設(shè)計(jì)方案說(shuō)明單元切割不影響掛牌公告中規(guī)劃條件的實(shí)現(xiàn)，對(duì)城市功能品質(zhì)提升應(yīng)予以重點(diǎn)考慮。

自收到申請(qǐng)之日起10個(gè)工作日內(nèi)，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）不同意切割的，直接書面回復(fù)收購(gòu)主體；同意切割的，報(bào)市自然資源部門批準(zhǔn)，市自然資源部門應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)書面回復(fù)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）并書面通知市公共資源交易中心。市自然資源部門批準(zhǔn)單元切割的，市公共資源交易中心在收到書面通知2個(gè)工作日內(nèi)發(fā)布單元切割公告。

更新單元切割不影響收購(gòu)期限計(jì)算。市自然資源部門同意單元切割的，同步將切割地塊清退出標(biāo)圖建庫(kù)。

第二十八條? 收購(gòu)主體未能在收購(gòu)期限（含延期）內(nèi)完成全部不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益收購(gòu)的，市公共資源交易中心發(fā)布掛牌終止公告。

市自然資源部門將更新單元清退出標(biāo)圖建庫(kù)，除市人民政府特別批準(zhǔn)外，原則上3年內(nèi)不再接受該更新單元的申報(bào)。

第五章? 成交后事項(xiàng)

第二十九條? 成交方選擇以下其中一種方式組建單一主體：

（一）成交方為具有獨(dú)立法人資格的公司，可直接作為單一主體；

（二）成交方成立項(xiàng)目公司作為單一主體；

（三）成交方為聯(lián)合體的，聯(lián)合體各方共同成立項(xiàng)目公司作為單一主體；

（四）以合作股權(quán)收購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的，成交方與被收購(gòu)的權(quán)益人共同成立項(xiàng)目公司作為單一主體。

單一主體是掛牌公告約定、收購(gòu)協(xié)議的履行方和土地使用權(quán)的受讓方，組建方式應(yīng)在“1+N”總體實(shí)施方案中明確。

第三十條? 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、單一主體應(yīng)在掛牌成交后1年內(nèi)編制“1+N”總體實(shí)施方案，并按程序報(bào)批。

編制“1+N”總體實(shí)施方案中的供地方案時(shí)，地價(jià)款按本操作規(guī)范第六章進(jìn)行分?jǐn)?，單一主體配建并無(wú)償移交公共設(shè)施的，不計(jì)收地價(jià)。

在成交條件基礎(chǔ)上，單一主體提出增加公共設(shè)施用地的，可按規(guī)定獎(jiǎng)勵(lì)建筑規(guī)模，無(wú)需重新實(shí)施掛牌。除增加公共設(shè)施用地外，更新單元總建筑規(guī)模和各類用途建筑規(guī)模上限值不予調(diào)整，否則應(yīng)重新實(shí)施掛牌。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）根據(jù)掛牌公告、“1+N”總體實(shí)施方案擬定實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，匯總確定單一主體的實(shí)施責(zé)任清單，作為“1+N”總體實(shí)施方案的附件一并上報(bào)。“1+N”總體實(shí)施方案經(jīng)批準(zhǔn)后，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）與單一主體簽訂實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，并報(bào)市自然資源部門備案。

第三十一條? 單一主體按照收購(gòu)協(xié)議的約定支付相應(yīng)款項(xiàng)，拆除地上建筑物、平整土地。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人屬于本操作規(guī)范第九條規(guī)定的第二類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人的，雙方可簽訂產(chǎn)權(quán)注銷委托協(xié)議或在收購(gòu)協(xié)議中約定產(chǎn)權(quán)注銷委托條款，由單一主體申請(qǐng)注銷登記?！?+N”總體實(shí)施方案經(jīng)批準(zhǔn)并拆除地上建筑物、平整土地后，單一主體憑批復(fù)文件、產(chǎn)權(quán)注銷委托書等資料向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)注銷登記。

第三十二條? “1+N”總體實(shí)施方案經(jīng)批準(zhǔn)、完成拆遷、產(chǎn)權(quán)注銷后，按照以下不同土地性質(zhì)辦理土地供應(yīng)及入庫(kù)手續(xù)：

（一）屬于批準(zhǔn)出讓的國(guó)有建設(shè)用地的，市自然資源部門直接出具用地批復(fù)文件，并與單一主體直接簽訂國(guó)有建設(shè)用地出讓合同，納入省土地利用動(dòng)態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)管理；

（二）屬于批準(zhǔn)集體自用或流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地的，市自然資源部門直接出具用地批復(fù)文件，集體流轉(zhuǎn)的由集體經(jīng)濟(jì)組織與單一主體簽訂流轉(zhuǎn)出讓合同；

（三）屬于批準(zhǔn)移交政府的用地，市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接辦理入庫(kù)手續(xù)，市級(jí)儲(chǔ)備土地由市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)管理，鎮(zhèn)級(jí)儲(chǔ)備土地由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）管理。

第三十三條? 實(shí)施監(jiān)管協(xié)議的相關(guān)內(nèi)容列入用地批復(fù)文件、土地出讓合同。

單一主體應(yīng)充分履行法規(guī)政策規(guī)定、實(shí)施監(jiān)管協(xié)議約定的各項(xiàng)義務(wù)，接受市、鎮(zhèn)（街道）人民政府和行政部門的監(jiān)管，自簽訂實(shí)施監(jiān)管協(xié)議之日起，按月度向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）通報(bào)實(shí)施進(jìn)度。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）是實(shí)施監(jiān)管的責(zé)任主體，根據(jù)實(shí)施監(jiān)管協(xié)議履行進(jìn)度跟蹤、檢查、監(jiān)督等職責(zé)，及時(shí)督促改正不符合法規(guī)政策規(guī)定、實(shí)施監(jiān)管協(xié)議約定的行為。

供應(yīng)土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)同時(shí)納入市自然資源部門供地批后監(jiān)管。

第三十四條? 單一主體建設(shè)的公共設(shè)施、集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償物業(yè)應(yīng)與更新單元內(nèi)其他工程同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步驗(yàn)收，宅基地及地上房屋權(quán)益人的補(bǔ)償物業(yè)應(yīng)安排在首期建設(shè)、驗(yàn)收。

上一款要求應(yīng)當(dāng)在掛牌招商公告、實(shí)施監(jiān)管協(xié)議中明確約定，并約定單一主體在申請(qǐng)辦理規(guī)劃驗(yàn)收、工程竣工驗(yàn)收備案時(shí)應(yīng)提供屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）對(duì)其恰當(dāng)履行實(shí)施監(jiān)管協(xié)議情況的書面意見(jiàn)。

集體經(jīng)濟(jì)組織、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人的補(bǔ)償物業(yè)不受商品房限購(gòu)政策、產(chǎn)業(yè)用房銷售對(duì)象限制政策的影響。

第六章? 地價(jià)款確定和分配

第三十五條? 地價(jià)款起始價(jià)按如下規(guī)則確定：

（一）計(jì)算公式

1．不涉及公有資產(chǎn)（政府、國(guó)有企業(yè)、鎮(zhèn)屬企業(yè)資產(chǎn)）的情況下，計(jì)算公式為：

地價(jià)款起始價(jià)＝（新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)－拆遷補(bǔ)償評(píng)估成本－集體物業(yè)補(bǔ)償成本－配建并無(wú)償移交公共設(shè)施成本）×起始價(jià)系數(shù)

2．涉及公有資產(chǎn)（政府、國(guó)有企業(yè)、鎮(zhèn)屬企業(yè)資產(chǎn)）的情況下，計(jì)算公式為：

地價(jià)款起始價(jià)＝公有資產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)+（新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)－拆遷補(bǔ)償評(píng)估成本－集體物業(yè)補(bǔ)償成本－配建并無(wú)償移交公共設(shè)施成本）×起始價(jià)系數(shù)

（二）各計(jì)算參數(shù)確認(rèn)規(guī)則

1．新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)按照相關(guān)評(píng)估規(guī)范評(píng)估確定。

2．宅基地及地上房屋權(quán)益人的拆遷補(bǔ)償評(píng)估成本根據(jù)拆遷補(bǔ)償方案評(píng)估確定，涉及物業(yè)補(bǔ)償?shù)?，按照以下公式評(píng)估確定：

物業(yè)補(bǔ)償成本=（單位樓面地價(jià)+單位建筑面積建安成本）×建筑面積

其他權(quán)益人的拆遷補(bǔ)償評(píng)估成本按照現(xiàn)狀使用條件下的土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)和建筑物不考慮成新率的重置成本之和確定。

3．集體物業(yè)補(bǔ)償成本，即集體經(jīng)濟(jì)組織取得的補(bǔ)償物業(yè)的建造成本，具體按照以下公式評(píng)估確定：

物業(yè)補(bǔ)償成本=（單位樓面地價(jià)+單位建筑面積建安成本）×建筑面積

4．配建并無(wú)償移交公共設(shè)施成本按工程造價(jià)評(píng)估，如涉及單一主體為政府承擔(dān)的綜合整治工程，按鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）確認(rèn)的工程估算價(jià)計(jì)入該項(xiàng)予以扣除。

5．公有資產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)按照現(xiàn)狀條件下的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)與新規(guī)劃條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)孰高為原則確定。

6．舊村改造、“工改工”（M1、M2、W）的起始價(jià)系數(shù)不低于40%，“工改居”、“工改商”的起始價(jià)系數(shù)不低于70%，“工改M0”的起始價(jià)系數(shù)不低于50%。兩種及以上情形混合但能分別評(píng)估的，則分別適用不同的起始價(jià)系數(shù)；兩種及以上情形混合且不能分別評(píng)估的，按照土地面積占比確定起始價(jià)系數(shù)。

（三）評(píng)估與復(fù)核

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估并經(jīng)黨政班子聯(lián)席會(huì)議集體決策確定地價(jià)款起始價(jià)，市自然資源部門審查掛牌招商方案時(shí)委托第二家有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估進(jìn)行復(fù)核。

復(fù)核結(jié)果與評(píng)估結(jié)果相差不超過(guò)10%（差值與復(fù)核結(jié)果的比率）的，以評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)；超過(guò)10%但不超過(guò)20%的，取兩個(gè)結(jié)果的算術(shù)平均值；超過(guò)20%的，市城市更新管理部門委托第二次復(fù)核，取三個(gè)結(jié)果中相近兩者的算術(shù)平均值。

（四）特殊情形

“工改工”（M1、M2、W）的地價(jià)款起始價(jià)按上述方式計(jì)算的結(jié)果小于新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)20%的，以新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)20%作為地價(jià)款起始價(jià)。

第三十六條? 更新單元分兩宗及以上地塊出讓的，單宗出讓地塊的應(yīng)繳地價(jià)款按以下公式計(jì)算：

應(yīng)繳地價(jià)款=地價(jià)款成交價(jià)×單宗出讓地塊市場(chǎng)評(píng)估價(jià)/所有出讓地塊市場(chǎng)評(píng)估價(jià)

上述“所有出讓地塊市場(chǎng)評(píng)估價(jià)”等于更新單元內(nèi)各“單宗出讓地塊市場(chǎng)評(píng)估價(jià)”累計(jì)之和。

成交方配建公共設(shè)施并無(wú)償移交政府的地塊，無(wú)須繳交地價(jià)款。

第三十七條? 政府（集體）綜合收益報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)以地價(jià)款起始價(jià)成交的，地價(jià)款起始價(jià)扣除公有資產(chǎn)補(bǔ)償、集體貨幣補(bǔ)償、計(jì)提農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金和軌道交通建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金后，市、鎮(zhèn)（街道）按5:5比例分配。公有資產(chǎn)補(bǔ)償金額按公有資產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定，按資產(chǎn)原歸屬撥轉(zhuǎn)。

政府（集體）綜合收益報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)溢價(jià)成交的，起始價(jià)部分按前款分配，溢價(jià)部分由市、鎮(zhèn)（街道）、村組集體按3:3:4比例分配。

市分成部分包含了市級(jí)土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)專用金。

集體貨幣補(bǔ)償，以及成交溢價(jià)村組集體分配部分，先行撥付至鎮(zhèn)（街道）財(cái)政賬戶，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）按不少于集體貨幣補(bǔ)償8%、成交溢價(jià)村組集體分配部分10%的比例計(jì)提公共服務(wù)專項(xiàng)資金后，剩余部分撥付至集體經(jīng)濟(jì)組織土地款專戶。公共服務(wù)專項(xiàng)資金轉(zhuǎn)入更新單元所在村（社區(qū)）的村委會(huì)（居委會(huì)）賬戶，由其統(tǒng)籌專項(xiàng)用于各項(xiàng)公共服務(wù)費(fèi)用支出，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)管。

全面實(shí)行“村改居”、社區(qū)社會(huì)管理經(jīng)費(fèi)由財(cái)政全額供給的鎮(zhèn)（街道），不計(jì)提公共服務(wù)專項(xiàng)資金，成交溢價(jià)村組集體分配部分不撥付至集體經(jīng)濟(jì)組織，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）統(tǒng)籌專項(xiàng)用于轄區(qū)內(nèi)各社區(qū)社會(huì)管理、公共服務(wù)等方面的支出。

第三十八條? 后續(xù)出臺(tái)的軌道交通TOD范圍內(nèi)城市更新土地收益分配機(jī)制與本操作規(guī)范不一致的，按新政策執(zhí)行。

第七章? 附則

第三十九條? 面積較大或情況特殊的更新單元，同時(shí)滿足以下條件并經(jīng)市人民政府“一事一議”批準(zhǔn)的，可以分期掛牌確定改造主體：

（一）更新單元?jiǎng)澏ǖ墓苍O(shè)施能在各分期合理分配，且具備可實(shí)施性；

（二）各分期的拆遷補(bǔ)償具備可實(shí)施性，尤其是納入拆除重建范圍的宅基地及地上房屋拆遷補(bǔ)償具備可實(shí)施性。

第四十條? 本操作規(guī)范自印發(fā)之日起實(shí)施，試行3年。

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