關(guān)于印發(fā)《東莞市住宅專項維修

資金管理辦法》的通知

各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：

《東莞市住宅專項維修資金管理辦法》業(yè)經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

東莞市人民政府

2014年8月25日

東莞市住宅專項維修資金管理辦法

第一章 總則

第一條為加強我市住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，根據(jù)國家建設(shè)部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部令第165號）和《廣東省建設(shè)廳、廣東省財政廳關(guān)于貫徹建設(shè)部、財政部〈住宅專項維修資金管理辦法〉有關(guān)問題的通知》（粵建房字〔2008〕47號）等規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。

第二條本辦法適用于東莞市商品住宅、售后公有住房的住宅專項維修資金的交存、使用、監(jiān)管。

商品住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅也適用本辦法。

第三條本辦法所稱住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）是專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修及更新、改造的資金，不得挪作他用。

第四條維修資金實行專戶存儲、所有權(quán)人決策、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)督的原則。

第五條市房產(chǎn)管理部門是我市住宅專項維修資金的主管部門，負責(zé)對我市維修資金的統(tǒng)一歸集和監(jiān)督管理。

市財政、審計等相關(guān)部門依據(jù)各自職責(zé)對我市維修資金的管理進行監(jiān)督。

第六條市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)委托在我市設(shè)立的商業(yè)銀行作為維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專用賬戶(以下簡稱專用賬戶)，按物業(yè)地址設(shè)立分戶賬，對我市維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統(tǒng)一管理。

第二章 交存

第七條維修資金的交存主體和標(biāo)準(zhǔn)

（一）在1998年10月1日（《廣東省物業(yè)管理條例》施行之日）至2003年8月31日（國務(wù)院《物業(yè)管理條例》施行前一日）期間取得商品房預(yù)售許可證的商品房，其首期維修資金由建設(shè)單位負責(zé)交存；在上述期間以外取得商品房預(yù)售許可證的商品房，其維修資金由《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部令第165號）第六條規(guī)定的業(yè)主負責(zé)交存。

維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計算，其中：住宅40元/m2、非住宅50元/m2。

（二）屬于出售公有住房的，其首期維修資金由業(yè)主和售房單位共同負責(zé)交存。

業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存維修資金的數(shù)額為當(dāng)時本市房改成本價的2%；售房單位按照多層（7層以下）住宅不低于售房款的20%、高層（7層以上〈含〉）住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取。

第八條維修資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定交存至維修資金專戶管理銀行的專用賬戶，以物業(yè)區(qū)域為單位設(shè)賬，按房號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房號設(shè)分戶賬。維修資金戶名格式為樓盤-幢號-房號。

第九條收取維修資金，應(yīng)由專戶管理銀行打印廣東省財政廳統(tǒng)一監(jiān)制的《住宅專項維修資金專用收據(jù)》給業(yè)主作為交款憑證。

第十條維修資金交存手續(xù)

維修資金交存主體應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)權(quán)證、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、合同備案手續(xù)等業(yè)務(wù)前，足額交存維修資金。

（一）對新銷售的商品房，購房者應(yīng)按照購房買賣合同中約定的交存時間（商品房買賣合同備案前）、交存金額等到專戶管理銀行營業(yè)網(wǎng)點交存維修資金。

對已銷售的商品房，業(yè)主或者建設(shè)單位未按規(guī)定交存或足額交存維修資金的，應(yīng)在本辦法實施后到專戶管理銀行營業(yè)網(wǎng)點交存或補交。

（二）新出售公有住房的，公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將維修資金存入專戶管理銀行的專用賬戶；公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的維修資金存入專戶管理銀行的專用賬戶。

已辦結(jié)入住手續(xù)的公有住房，未交存維修資金的，業(yè)主和售房單位應(yīng)在本辦法實施后，到專戶管理銀行營業(yè)網(wǎng)點交存。

第十一條維修資金使用后，業(yè)主分戶賬內(nèi)維修資金的余額不足首期交存數(shù)額30%的，應(yīng)當(dāng)續(xù)交至首期標(biāo)準(zhǔn)。維修資金續(xù)交的主體為業(yè)主，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知業(yè)主委員會，并通過業(yè)主大會續(xù)籌維修資金；沒有業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知業(yè)主本人，要求其續(xù)交。

第十二條因房屋轉(zhuǎn)讓等原因，引起業(yè)主變更的，維修資金交存按下列規(guī)定處理：

（一）已足額交存維修資金的，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶，維修資金戶名不作更改；原業(yè)主交存的維修資金的余額，由受讓人向原業(yè)主支付，雙方另有約定的以約定為準(zhǔn)。

房屋所有權(quán)辦結(jié)過戶手續(xù)后，受讓人應(yīng)當(dāng)持房屋所有權(quán)證、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬的業(yè)主姓名變更手續(xù)。

（二）未交存維修資金或分戶賬中結(jié)余的維修資金不足首期交存金額，且買賣雙方在物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同中未約定維修資金交存主體，但已辦結(jié)過戶手續(xù)的，由新業(yè)主負責(zé)交存；未辦結(jié)過戶手續(xù)的，由舊業(yè)主負責(zé)交存。

第十三條對已代收的維修資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位或公有住房售房單位應(yīng)在本辦法實施后，把已使用維修資金的情況做好臺賬，同時將每個單位的明細列出，直接交給當(dāng)?shù)胤抗芩?。房管所對帳目進行審核、監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)在轄區(qū)內(nèi)公示15天后，無異議的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)將維修資金余額全部轉(zhuǎn)入專用賬戶。

已交存的維修資金達不到規(guī)定的交存標(biāo)準(zhǔn)的，由相應(yīng)交存主體負責(zé)補交。

第三章 使用

第十四條維修資金的使用應(yīng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔(dān)人相一致的原則。

第十五條維修資金必須在市房產(chǎn)管理部門、專戶管理銀行、業(yè)主共同參與的全過程監(jiān)管下使用，任何一方不可擅自動用。

第十六條住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：

（一）住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備涉及整個物業(yè)區(qū)域的，該區(qū)域全體業(yè)主均為相關(guān)業(yè)主。（二）住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備涉及單幢或單層物業(yè)的，該幢或該層全體業(yè)主為相關(guān)業(yè)主。

（三）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（四）售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存維修資金的比例分攤；其中，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（五）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)；其中，售后公有住房應(yīng)分攤的費用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存維修資金的比例分攤。

第十七條住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第十八條下列四項費用不得從維修資金中列支：

（一）保修期內(nèi)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；

（二）應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。

第十九條成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會前，已交存到專戶銀行監(jiān)管專戶的維修資金，其使用按照以下程序辦理：

（一）制定方案

物業(yè)服務(wù)企業(yè)（沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主、社區(qū)居民委員會）根據(jù)維修和更新改造項目制定《維修和更新、改造方案》。

（二）征求業(yè)主意見

《維修和更新、改造方案》應(yīng)當(dāng)經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主（以下簡稱“雙2/3業(yè)主”）同意，并在小區(qū)顯著位置公示。

（三）組織實施方案

經(jīng)“雙2/3業(yè)主”同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主、社區(qū)居民委員會組織實施使用方案。

（四）項目竣工驗收

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主代表、施工單位、其他相關(guān)單位等組成驗收組對維修項目進行驗收。

（五）撥付資金

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主、社區(qū)居民委員會持有關(guān)材料，向市房產(chǎn)管理部門申請列支，市房產(chǎn)管理部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出支付維修資金的通知。專戶管理銀行將所需維修資金撥付至維修單位。

第二十條成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會后，已交存到專戶銀行監(jiān)管專戶的維修資金，其使用按照以下程序辦理：

（一）制定方案

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會根據(jù)維修和更新改造項目共同制定《維修和更新、改造方案》。

（二）征求業(yè)主意見

《維修和更新、改造方案》應(yīng)當(dāng)經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)“雙2/3業(yè)主”同意，并在小區(qū)顯著位置公示。

（三）組織實施方案

經(jīng)“雙2/3業(yè)主”同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會共同組織實施使用方案。

（四）項目竣工驗收

物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會、施工單位、其他相關(guān)單位等組成驗收組對維修項目進行驗收。

（五）撥付資金

物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金，業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報市房產(chǎn)管理部門備案，房產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正。專戶管理銀行將所需維修資金撥付至維修單位。

第二十一條相關(guān)業(yè)主未交存維修資金到專用賬戶或已交存到專用賬戶的維修資金不足支付分攤的，由維修項目申請人直接向相關(guān)業(yè)主另行籌集。

第二十二條物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備（僅限于電梯）經(jīng)“雙2/3業(yè)主”同意，實行一次性表決的方式使用住宅專項維修資金的，可以按幢設(shè)立用于電梯緊急情況下小額維修的住宅專項維修資金備用金（以下簡稱備用金），并授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或業(yè)主代表進行備用金使用、再申請的審核。

電梯緊急情況是指因電梯發(fā)生事故或其他原因?qū)е码娞莼蛄悴考p壞、故障或需要維修、更新后方可投入使用等情況，具體項目包括：

（一）電梯的動力、承載系統(tǒng)（如：電機、減速機、曳引機、鋼絲繩、曳引輪、轎廂等）。

（二）電梯的控制系統(tǒng)（如：控制柜主板、控制柜變頻器等）。

（三）電梯的安全部件（如：門機、限速器、安全鉗、制動抱閘、門鎖、防夾裝置、限載保護裝置等）。

備用金的數(shù)額上限為住宅專項維修資金首期應(yīng)收總額的10%，一次性表決的期限為三年，單項物業(yè)維修和更新改造項目的費用不高于10000元（含）。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以持業(yè)主大會會議設(shè)立備用金的決定，向市房產(chǎn)管理部門辦理備用金設(shè)立手續(xù)。

第二十三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，已設(shè)立備用金的物業(yè)小區(qū)，使用時按第十九條的（一）、（三）、（四）、（五）項程序進行。申請備用金資金撥付，市房產(chǎn)管理部門應(yīng)于5個工作日內(nèi)完成審核，并向?qū)艄芾磴y行發(fā)出支付通知。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后，已設(shè)立備用金的物業(yè)小區(qū)，使用時按第二十條的（一）、（三）、（四）、（五）項程序進行。

申請使用備用金須提供電梯安全監(jiān)督管理部門或法定檢測部門的證明材料方可辦理。

第二十四條市房產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)物業(yè)小區(qū)的備用金使用存在可能損害業(yè)主權(quán)益的情況，可以暫不予辦理設(shè)立手續(xù)。

第二十五條業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取冒用業(yè)主簽名等方式，不按本辦法申請使用住宅專項維修資金的，所發(fā)生的費用及相應(yīng)法律責(zé)任由行為人自行承擔(dān)。

第四章 監(jiān)管

第二十六條維修資金自存入專用賬戶之日起按規(guī)定計息，利息轉(zhuǎn)入本金滾存使用和管理，并核發(fā)到每個業(yè)主的賬戶上。

第二十七條業(yè)主可以查詢本賬戶的資金交存、使用、利息和結(jié)余情況，但不可自行提取資金。

第二十八條房屋滅失的，業(yè)主可持本人身份證及市房產(chǎn)管理部門出具的產(chǎn)權(quán)注銷證明，到專戶管理銀行營業(yè)網(wǎng)點辦理維修資金注銷退還手續(xù)，手續(xù)辦結(jié)后，業(yè)主可從賬戶內(nèi)提取結(jié)余的資金。

第二十九條市房產(chǎn)管理部門及物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)向業(yè)主公布下列情況：

1、維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；

2、業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中維修資金交存、使用、

增值收益和結(jié)存的金額；

3、其他有關(guān)維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

第三十條專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向業(yè)主委員會、市房產(chǎn)管理部門發(fā)送維修資金對賬單，核對維修資金賬目，公布維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額，發(fā)生列支的項目費用和分攤情況，業(yè)主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額等情況，并接受廣大業(yè)主和市房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督。

第三十一條住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財政部的有關(guān)規(guī)定。財政部門應(yīng)當(dāng)加強對住宅專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

住宅專項維修資金專用收據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財政部以及省財政廳的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受市財政部門的監(jiān)督檢查。

對違反本辦法的行為，按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第三十二條本辦法由市房產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。

第三十三條本辦法自2014年9月1日起實施，有效期至2019年8月31日。