點(diǎn)擊查看政策文件（政策解讀）：關(guān)于印發(fā)《石碣鎮(zhèn)農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易實(shí)施細(xì)則》的通知

    根據(jù)《關(guān)于印發(fā)<東莞市農(nóng)村集體資產(chǎn)交易辦法>的通知》（東府〔2020〕14號）和《關(guān)于貫徹落實(shí)<東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易辦法>的通知》(東農(nóng)資辦〔2020〕4號)等有關(guān)文件精神，結(jié)合我鎮(zhèn)實(shí)際，我鎮(zhèn)出臺了《石碣鎮(zhèn)農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱“鎮(zhèn)交易細(xì)則”），現(xiàn)就相關(guān)事宜解讀如下：

    一、出臺背景

    根據(jù)東莞市人民政府《關(guān)于印發(fā)<東莞市農(nóng)村集體資產(chǎn)交易辦法>的通知》（東府〔2020〕14號）文件精神，為進(jìn)一步加強(qiáng)我鎮(zhèn)農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)的交易管理，規(guī)范集體資產(chǎn)交易行為，促進(jìn)集體資產(chǎn)優(yōu)化配置和保值增值，推動集體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，助力拓展與優(yōu)化城市發(fā)展空間，服務(wù)實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略大局。

    二、政策依據(jù)

    （一）《關(guān)于印發(fā)<東莞市農(nóng)村集體資產(chǎn)交易辦法>的通知（東府〔2020〕14號）

    （二）《關(guān)于貫徹落實(shí)<東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易辦法>的通知》(東農(nóng)資辦〔2020〕4號)

    三、主要內(nèi)容

    鎮(zhèn)交易細(xì)則主要明確了以下內(nèi)容：

    （一）明確廠房轉(zhuǎn)租分租程序

    在第七條第二款中明確：對集體工業(yè)廠房，僅限經(jīng)市有關(guān)部門或鎮(zhèn)認(rèn)定的科技企業(yè)孵化載體、中小微創(chuàng)業(yè)基地和專業(yè)園區(qū)開發(fā)商、平臺運(yùn)營商，可在承租前向鎮(zhèn)提出統(tǒng)租改造后轉(zhuǎn)租分租的申請。先由集體經(jīng)濟(jì)組織向鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局提出申請,經(jīng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易工作領(lǐng)導(dǎo)小組會同相關(guān)部門會審后，報鎮(zhèn)政府審批。其中：5000平方米以下（含5000平方米）的工業(yè)廠房轉(zhuǎn)租、分租，由鎮(zhèn)分管領(lǐng)導(dǎo)審批；5000至10000平方米（含10000平方米）的工業(yè)廠房轉(zhuǎn)租、分租，由鎮(zhèn)長審批；10000平方米以上的工業(yè)廠房轉(zhuǎn)租、分租或有其他特殊情況的，由鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)班子會議討論決定。

           （二）明確資產(chǎn)交易管理部門和會審領(lǐng)導(dǎo)小組

    在第九條第一款中明確：鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全鎮(zhèn)農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易工作，負(fù)責(zé)全鎮(zhèn)農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易的指導(dǎo)、監(jiān)督和交易事項的審核工作。鎮(zhèn)成立農(nóng)村集體資產(chǎn)交易工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員由鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、司法分局、應(yīng)急管理分局、規(guī)劃管理所、投資促進(jìn)中心、生態(tài)環(huán)境分局、消防大隊、自然資源分局等部門組成，負(fù)責(zé)對復(fù)雜交易事項進(jìn)行會審，會審工作原則上每兩周舉行一次。

    （三）明確資產(chǎn)交易前置審查

    在第九條第二款中明確：集體資產(chǎn)擬作為工業(yè)廠房的，在交易前須征求鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境分局的意見；集體資產(chǎn)擬作為學(xué)校（幼兒園、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)）場所的，在交易前須征求鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境分局和教育管理中心的意見；集體土地擬作為非農(nóng)業(yè)用途招租的，在交易前須征求鎮(zhèn)規(guī)劃管理所和自然資源分局的意見。

    （四）明確資產(chǎn)交易時間節(jié)點(diǎn)

    在第十四條中明確：集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)在原交易合同到期前3個月向鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局提交資產(chǎn)交易申請。屬于閑置物業(yè)的，應(yīng)在閑置之日起1個月內(nèi)向鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局提交資產(chǎn)交易申請。如無人競投，且在交易終止之日起6個月內(nèi)未達(dá)成交易的，應(yīng)再次向鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局提交資產(chǎn)交易申請。

    （五）明確合同租賃年限

    在第十七條中明確：集體經(jīng)濟(jì)組織商鋪、魚塘、農(nóng)田租賃期一般不超過3年，10畝及以上的農(nóng)田租賃期可以適當(dāng)延長。其他物業(yè)租賃期最長不超過20年。租賃期5年以上的交易合同，須有租金逐期遞增條款。

    （六）明確合同變更程序

    在第十八條中明確：承租人以個人名義簽訂的合同，因經(jīng)營需要，可通過補(bǔ)充協(xié)議增加以該個人為主要股東投資的企業(yè)作為共同承租人；在第十九條中明確：合同期內(nèi)租賃雙方因客觀原因提出減少租用面積申請的，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致并經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織理事會或股東代表會議審議通過后，向鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局申請辦理合同變更手續(xù)。

    （七）明確交易設(shè)置條件

    在第二十三條中明確：交易公告可對意向競投人適當(dāng)設(shè)置條件要求，條件要求須清晰合理，并遵循以下原則：

    1、可設(shè)置行業(yè)要求和經(jīng)營范圍要求，但除本地產(chǎn)業(yè)和公共公益生活配套需要外，原則上行業(yè)和經(jīng)營范圍要求不宜過窄。

    2、可設(shè)置環(huán)保、安全、注冊資金、資質(zhì)、稅收等方面的要求，但原則上不應(yīng)超出合理需要。

    3、農(nóng)用地、魚塘等農(nóng)業(yè)資源發(fā)包出租用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途的，其交易對象可設(shè)定為本村戶籍居民或本集體經(jīng)濟(jì)組織股東。

    4、鼓勵業(yè)主單位設(shè)置信用條件，但須有明確標(biāo)準(zhǔn)，原則上在交易公告中須有“不接受納入東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易平臺信用警示名單的單位或個人競投報名”的條款。

    5、禁止“二手房東”參與集體廠房競投，在廠房交易公告中須有“不接受個人（個體戶除外）和經(jīng)營范圍包含物業(yè)管理、物業(yè)租賃或房產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)且不含實(shí)體生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的房產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)報名”的條款。

    （八）明確交易保證金要求

    在第二十六條中明確：意向競投人須以本人名義繳納交易保證金，一份保證金只能競拍一宗交易，保證金一般按交易項目的年標(biāo)的底價（或轉(zhuǎn)讓底價）的20%收取。交易結(jié)束后，未中標(biāo)的保證金無息退還。中標(biāo)的保證金，在鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局收到業(yè)主方交來的正式合同后無息退還。棄標(biāo)的保證金不予退還，轉(zhuǎn)給業(yè)主方作為交易違約金。

    （九）明確續(xù)約交易條件

    在第三十三條中明確：對于符合我鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，誠信經(jīng)營的承租項目，承租人在合同到期前交齊租金，不存在轉(zhuǎn)租或分租工業(yè)廠房的，且符合下列條件之一的，集體經(jīng)濟(jì)組織可與其進(jìn)行續(xù)約。

    1、在前一個完整會計年度，年總產(chǎn)值不低于2000萬元人民幣的企業(yè)；

    2、在前一個完整會計年度，年產(chǎn)出比不低于600萬元人民幣/畝的企業(yè)；

    3、在前一個完整會計年度，年納稅不低于60萬元人民幣/畝的企業(yè)；

    4、上年租金占本組織年收入總額10%以上的項目；

    5、各級行政事業(yè)單位、市屬企業(yè)、鎮(zhèn)屬企業(yè)；

    6、教育、衛(wèi)生、養(yǎng)老等公共利益或民生的項目；

    7、工商業(yè)類承租人續(xù)約單價高出指導(dǎo)價或評估價20%以上的，農(nóng)業(yè)類承租人續(xù)約單價高出指導(dǎo)價或評估價10%以上的；

    8、因受納入城市更新項目范圍影響續(xù)租期不超過1年的土地、廠房等集體資產(chǎn)；

    9、其他經(jīng)鎮(zhèn)“一事一議”程序同意續(xù)約的項目。

    （十）明確續(xù)約交易程序

    在第三十四條中明確：原交易合同到期前1年內(nèi)，原承租人向集體經(jīng)濟(jì)組織提出續(xù)約申請，依權(quán)限經(jīng)理事會或股東代表會議按第三十三條所述條件表決通過，再報鎮(zhèn)審批同意，可按要求進(jìn)行續(xù)約交易。其中：5000平方米以下（含5000平方米）的物業(yè)續(xù)約，由鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局審批；5000至10000平方米（含10000平方米）的物業(yè)續(xù)約，經(jīng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易工作領(lǐng)導(dǎo)小組會審后，報鎮(zhèn)分管領(lǐng)導(dǎo)審批；10000平方米以上的物業(yè)續(xù)約，經(jīng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易工作領(lǐng)導(dǎo)小組會審后，報鎮(zhèn)長審批。

    原承租人由于增資擴(kuò)產(chǎn)、升級改造需提前1年以上申請續(xù)約的，經(jīng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易工作領(lǐng)導(dǎo)小組會審后，再報鎮(zhèn)政府審批。其中：10000平方米（含10000平方米）以下的物業(yè)續(xù)約，由鎮(zhèn)長審批；10000平方米以上的物業(yè)續(xù)約，由鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)班子會議討論決定。集體資產(chǎn)原交易合同已到期超過30日，原承租人提出續(xù)約書面申請的，原則上不予受理。

    （十一）明確磋商交易范圍

    在第三十六條中明確：集體資產(chǎn)交易符合以下條件之一的，可由集體經(jīng)濟(jì)組織直接與特定意向人磋商達(dá)成交易：

    1、符合市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃導(dǎo)向政策或連片開發(fā)的項目；

    2、特定意向人屬于市、鎮(zhèn)劃定的重點(diǎn)企業(yè)或重大項目；

    3、集體經(jīng)濟(jì)組織與各級政府或其代表機(jī)構(gòu)（含市屬、鎮(zhèn)屬企業(yè)）的交易項目，本村（社區(qū)）范圍內(nèi)的村組集體經(jīng)濟(jì)組織間的交易項目；

    4、涉及公共利益或民生的項目；

    5、租用集體經(jīng)濟(jì)組織資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營的企業(yè)需要配套的專用設(shè)施，或企業(yè)利用同一集體經(jīng)濟(jì)組織集體資產(chǎn)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模；

    6、集體非貨幣資產(chǎn)置換或利用集體資產(chǎn)折價入股；

    7、經(jīng)市人民政府同意可按磋商交易方式確定合作方的城市更新改造項目；

    8、因打擊“二手房東”需要集體經(jīng)濟(jì)組織同實(shí)際承租人理順合同關(guān)系的項目；

    9、其他確需采用磋商交易方式的特殊項目。

    （十二）明確磋商交易程序

    在第三十七條中明確：由集體經(jīng)濟(jì)組織向鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局提交磋商交易申請（含磋商交易方案和交易合同草案），經(jīng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易工作領(lǐng)導(dǎo)小組會審后，報鎮(zhèn)政府審批同意，可以進(jìn)行磋商交易。其中：5000平方米以下（含5000平方米）的項目由鎮(zhèn)分管領(lǐng)導(dǎo)審批，5000至10000平方米（含10000平方米）的項目由鎮(zhèn)長審批，10000平方米以上的項目或有其他特殊情況的，由鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)班子會議討論決定。

    （十三）明確違規(guī)交易責(zé)任

    在第五十條中明確：村組會計人員應(yīng)每月檢查集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)濟(jì)合同和賬目，發(fā)現(xiàn)違規(guī)交易情況的，應(yīng)及時書面報告鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局。否則，不得對違規(guī)交易項目產(chǎn)生的收入進(jìn)行開單收款和會計核算。如存在隱瞞不報的，由鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局報鎮(zhèn)黨委會議嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人。違規(guī)交易項目產(chǎn)生的收入要從計算干部薪酬的純收入總量中剔除。違規(guī)交易項目合同到期后，禁止執(zhí)行續(xù)約交易程序。